USUFRUTTUARIO E NUDO PROPRIETARIO: CHI PAGA COSA? GUIDA ALLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE ORDINARIE E STRAORDINARIE
Chi è l’Usufruttuario?
L’usufruttuario è il soggetto che, pur non essendo proprietario del bene, ha il diritto di utilizzarlo e di goderne i frutti, nel rispetto della sua destinazione economica. L’usufrutto può riguardare un bene mobile o immobile (come un appartamento), ed è regolato dal Libro II del Codice Civile, in particolare agli articoli 978 e ss.
L’usufrutto può essere costituito per contratto, testamento o usucapione, ed è sempre limitato nel tempo, non potendo superare la durata della vita dell’usufruttuario.
Chi è il Nudo Proprietario?
Il nudo proprietario è il soggetto che detiene la titolarità del bene, ma non può utilizzarlo né trarne beneficio fino a quando dura l’usufrutto. Egli conserva comunque il diritto di disporre della sua quota di proprietà (es. vendere la nuda proprietà), ma senza ledere il diritto dell’usufruttuario.
La distinzione tra usufruttuario e nudo proprietario è essenziale in quanto determina obblighi e responsabilità differenti, in particolare riguardo alla manutenzione e alla gestione delle spese.
La Ripartizione delle Spese: cosa dice il Codice Civile
Il Codice Civile, agli articoli 1004 e 1005, stabilisce con chiarezza la suddivisione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario. La logica di fondo è semplice: chi usa il bene sostiene le spese di manutenzione ordinaria; chi ne è proprietario, quelle straordinarie.
Cosa sono le Spese Ordinarie?
Le spese ordinarie sono tutte quelle necessarie per il mantenimento del bene in buono stato d’uso, ovvero:
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Piccole riparazioni
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Pulizia e igiene
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Manutenzione degli impianti (es. caldaia, citofono, ascensore)
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Consumi e costi correnti (acqua, luce, gas, portierato, giardinaggio)
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Spese condominiali correnti
🔹 Chi le paga: l’usufruttuario
📜 Riferimento normativo: art. 1004 c.c.
Cosa sono le Spese Straordinarie?
Le spese straordinarie sono invece quelle che riguardano interventi strutturali, di rifacimento o innovazione, e in generale tutti i costi non ricorrenti, come ad esempio:
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Rifacimento tetto o facciate
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Consolidamento strutturale
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Sostituzione integrale degli impianti
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Interventi di ristrutturazione straordinaria
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Innovazioni approvate in assemblea condominiale
🔹 Chi le paga: il nudo proprietario
📜 Riferimento normativo: art. 1004 c.c. (secondo periodo)
E le spese condominiali? Chi le paga?
In ambito condominiale, la giurisprudenza è chiara:
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Le spese condominiali ordinarie (es. pulizia scale, luce comune, manutenzioni periodiche) sono a carico dell’usufruttuario;
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Le spese condominiali straordinarie (es. rifacimento lastrico solare, cappotto termico, installazione di ascensore) sono a carico del nudo proprietario.
Secondo l’art. 67 delle disposizioni attuative del Codice Civile, anche il diritto di voto in assemblea segue la natura della spesa:
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Usufruttuario vota sulle delibere di ordinaria amministrazione
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Nudo proprietario vota per innovazioni e spese straordinarie
Cosa succede in caso di disaccordo?
In caso di conflitto tra nudo proprietario e usufruttuario, è opportuno formalizzare un accordo scritto che regoli preventivamente la ripartizione delle spese, anche in vista di eventuali lavori condominiali.
Se non vi è accordo, ci si potrà rivolgere all’assemblea condominiale o, in ultima istanza, all’autorità giudiziaria per determinare le responsabilità secondo quanto stabilito dalla legge.
Conclusioni
La corretta distinzione tra usufruttuario e nudo proprietario è fondamentale per evitare contenziosi e incomprensioni nella gestione degli immobili. La legge italiana stabilisce con precisione chi paga cosa, ma è sempre raccomandabile, specie in ambito condominiale, una gestione preventiva, trasparente e condivisa delle responsabilità.
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