SUPER CONDOMINIO: come si convoca in assemblea un condominio facente parte di esso?

La tematica è generalmente oggetto di conflitto.

Iniziamo a ricordare che per Super Condominio si intende quando una pluralità di edifici (costituiti o meno in distinti condomini) hanno degli impianti e/o parti comuni.

Quando i partecipanti alla comunione sono complessivamente più di sessanta, ciascun edificio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., quinto comma, il proprio rappresentante all’assemblea.

In mancanza del rappresentante, ciascun partecipante alla comunione con ricorso può chiedere all’autorità giudiziaria di nominare il rappresentante del proprio edificio. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria è indirizzata al condominio in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini (art 67 disp. att. c.c., comma terzo). La norma è espressamente dichiarata inderogabile dall’art 72 disp. att. c.c.

Riportiamo la vicenda trattata dal Tribunale di Torino n. 3427 del 29 luglio 2022.

un Condominio facente parte del Super Condominio conveniva in giudizio quest’ultimo impugnando la delibera assembleare per i seguenti motivi: “1. Mancato rispetto dei presupposti igienico-sanitari per la convocazione del 22/09/2020; 2. Omessa convocazione di tutti i condomini per l’assemblea del 22/09/2020 e dell’amministratore del Condominio attore; 3. Omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea del 22/09/2020 da parte di tutti i condomini; 4. Approvazione del conto consuntivo gestione ordinaria 2019 senza allegazione dei documenti contabili obbligatori; 5. Approvazione del bilancio preventivo gestione ordinari 2020 alla fine dell’anno 2020 anziché all’inizio; 6. Delibere di cui ai punti 4, 5, 7, 9 dell’ordine del giorno relative a lavori rientranti nella straordinaria amministrazione senza la necessaria convocazione di tutti i condomini. Chiedeva, pertanto, in via preliminare sospendere e nel merito accertare e dichiarare l’annullabilità, nullità, inefficacia di tutte le delibere assembleari assunte in occasione dell’assemblea del Super Condominio”.

Il Tribunale di Torino con la Sentenza in esame ha accolto l’impugnativa di un Condominio rilevando “Si rileva, in punto decadenza dall’azione, che la notifica dell’atto di citazione è intervenuta nel termine di giorni 30 dalla comunicazione della delibera assembleare e pertanto l’impugnazione è da ritenersi tempestiva; in punto improcedibilità per difetto di mediazione, che la mediazione si è conclusa con esito negativo dopo la concessione dei termini alla prima udienza ex art. 5, comma 1 bis, ultimo periodo, d.lgs. n. 28 del 2010. La domanda è, quindi, ammissibile e procedibile. È fondata la domanda nella parte in cui rileva l’annullabilità della delibera assembleare del 22/09/2020 per vizio della convocazione dell’assemblea. Il Condominio Corso xxxxx – Torino fa parte del Super Condominio (o Comprensorio) xxxxxx, il quale comprende ancora gli stabili di: Corso xxxxxx.so; Via xxxxxx; Via xxxxxx; Via xxxxxx. Complessivamente, quindi, il Super Condominio xxxxxxx è composto da 13 stabili per un totale di più di 280 condomini. La disciplina della rappresentanza dei condomini e dei condominii in Assemblea nelle ipotesi di cui all’art 1117 bis c.c. (c.d. super condominio) è quindi la seguente: art 67 co. 3 disp att. c.c. “Nei casi di cui all’articolo 1117 bis del c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine”. La norma è espressamente dichiarata inderogabile dall’art 72 disp att. c.c. Lamenta l’attore che l’amministratore del Supercondominio, Società Amministrazione Condomini xxxx s.r.l., ha omesso di inviare la convocazione dell’assemblea del 22/09/2020 ai singoli condomini di Corso xxxxx. Solo in data 06/10/2020, la società xxxxxx, amministratore del Condominio di Corso xxxxxx, ha ricevuto, a mezzo PEC, il verbale dell’assemblea del 22/09/2020 dal quale risulta l’assenza del Condominio attore. Replica il Super Condominio convenuto che l’art. 3, capo III° del regolamento di condominio del super condominio xxxxxx prevede che ogni stabile facente parte del supercondominio debba nominare un proprio rappresentante definito, dal regolamento, Consigliere di stabile. Tutti gli stabili facenti parte del Supercondominio hanno i loro rappresentanti o consiglieri di stabile mentre la xxxxxx, amministratrice del condominio di Corso xxxxxx, nonostante i numerosi solleciti, si è sempre rifiutata di ottemperare e pertanto tale condominio non ha mai nominato il proprio consigliere. L’inadempimento va quindi ascritto all’amministrazione del condominio attore. Rileva il Giudice che nell’ambito della disciplina del Super Condominio si deve ritenere che qualora non sia nominato il rappresentante del condominio (nel caso di specie il Consigliere di Stabile), né vi abbia provveduto l’Autorità Giudiziaria su ricorso di un condomino o di un rappresentante di un altro condominio l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere inviato a tutti i condomini del condominio inadempiente. Infatti, a fronte del mancato utilizzo dello strumento di semplificazione dello svolgimento dell’Assemblea Super Condominiale e della sua convocazione, previsto al fine di garantire la funzionalità dell’organo deliberativo dell’ente, deve ritenersi che si applichi la regola generale della necessaria convocazione di tutti i condomini. Non rileva l’imputabilità al condominio di Corso xxxxxx dell’inadempimento rispetto al disposto dell’art 67 disp att. c.c. e al regolamento stesso, poiché la nomina del rappresentante poteva essere richiesta all’Autorità Giudiziaria su iniziativa degli altri condominii. Grava sul convenuto, quindi, l’onere di provare di aver inviato tempestivamente ex art 66 disp att. c.c. l’avviso di convocazione dell’assemblea a tutti i condomini del Condominio xxxxxx. La prova sul punto non è stata raggiunta. Solo con la memoria ex art 183 co 6 n. 2 c.p.c. il convenuto ha allegato di aver inviato la convocazione al sig. xxxxxx, rappresentante/consigliere del condominio attore. La circostanza è contestata dal condomino attore che sostiene essere il sig xxxxxx il proprio rappresentante, e comunque ritiene non essere assistita da documentazione che comprovi la regolarità della convocazione dell’assemblea del 22.9.2020. Infatti, il doc 7 di parte convenuta reca un elenco di destinatari di raccomandate, tra i quali figura anche il sig xxxxxx, ma nessuna riferibile alla convocazione dell’assemblea la cui delibera è qui impugnata. Solo con la memoria ex art 183 co 6 n. 3 c.p.c. il convenuto ha allegato di aver inviato la convocazione ai sigg. xxxxxx e xxxxxx, condomini. Il doc. 29 prodotto tardivamente non consente di ritenere provata la circostanza dell’invio e della ricezione della convocazione a due dei diciotto condomini. Quanto agli altri sedici condomini il convenuto nulla prova. È quindi pacifico che la mancata comunicazione a tutti i condomini del condominio di Corso xxxxxx, o al rappresentante/consigliere del condominio attore, della data fissata per l’assemblea e del relativo ordine del giorno implica un’ipotesi di contrarietà alla legge, ai sensi dell’art 1137 c.c. della deliberazione assembleare del 22/09/2020. La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della delibera condominiale (Cass. S.U. n. 4806/2005). Non si esaminano gli ulteriori profili di annullabilità della delibera per il principio della ragione più liquida (Cass. n. 30745/2019) dovendo il Super Condominio provvedere a riconvocare l’assemblea per deliberare sul medesimo ordine del giorno con la partecipazione necessaria dei condomini o del rappresentante del Condominio di corso Venezia n. 3. 3. Le spese seguono la soccombenza e sono poste a carico del convenuto soccombente e liquidate ex dm 55/2014 per le cause di valore indeterminato basso ai valori prossimi ai medi stante la semplicità della questione trattata per le quattro fasi, con eccezione della fase istruttoria al minimo perché non espletata (salvo il deposito delle memorie ex art 183 co. 6 c.p.c.).”