RESPONSABILITÀ SOLIDALE DEL CONDOMINIO: IL TRIBUNALE DI ROMA SI PRONUNCIA SULLA LEGITTIMAZIONE E SULLE CONTESTAZIONI CONTABILI
Introduzione
Con la sentenza n. 10081/2025, pubblicata il 7 luglio 2025, il Tribunale di Roma, Sezione V Civile, affronta un caso emblematico in materia di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali. Il provvedimento chiarisce profili fondamentali quali la legittimazione passiva della nuda proprietaria, il valore delle delibere assembleari in assenza di impugnazione e l’onere probatorio nella contestazione del credito. La decisione assume rilevanza pratica per gli avvocati, gli amministratori e i professionisti del diritto condominiale, anche in ottica di responsabilità solidale del condominio.
I fatti della causa
L’opponente, nuda proprietaria di un’unità immobiliare sita nel Condominio, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 15450/2021, notificatole per presunte morosità condominiali pari a € 5.606,58. La somma si riferiva a rate relative alla gestione ordinaria degli anni dal 2014 al 2020, approvate dall’assemblea condominiale del 14 novembre 2019 con ripartizione in 16 rate mensili.
L’opponente contestava l’esistenza del credito, affermando di aver già provveduto al pagamento degli importi richiesti. Inoltre, eccepiva la nullità del decreto per difetto di procura dell’avvocato del Condominio, che agiva quale avvocato stabilito, e la nullità della delibera assembleare su cui si fondava il credito.
Le difese delle parti
Difese dell’opponente
L’opponente articolava tre principali motivi:
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Difetto di procura alla lite in capo al difensore del Condominio, per mancanza di dichiarazione d’intesa con avvocato italiano ai sensi dell’art. 8 D.lgs. 96/2001;
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Nullità della delibera assembleare del 14.11.2019, poiché non approvava espressamente i bilanci consuntivi;
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Inesistenza del credito, stante l’avvenuto pagamento, documentato con bonifici e ricevute consegnate alla società amministratrice.
Difese del Condominio
Il Condominio si costituiva in giudizio eccependo:
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L’inammissibilità dell’opposizione per difetto di interesse ad agire, essendo l’opponente semplice nuda proprietaria;
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La validità della delibera approvativa dei bilanci, non impugnata nei termini ex art. 1137 c.c.;
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L’avvenuto deposito della dichiarazione d’intesa tra l’avvocato stabilito e un avvocato italiano;
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L’esistenza residua del debito nella misura di € 2.448,58, frutto di una dettagliata ripartizione non contestata in sede assembleare.
Il principio di diritto affermato dal Tribunale
Il Giudice ha affermato tre principi chiave:
H3 – Sulla legittimazione passiva del nudo proprietario
Richiamando l’art. 67 disp. att. c.c., come modificato dalla L. 220/2012, il Tribunale ha precisato che nudo proprietario e usufruttuario sono solidalmente obbligati al pagamento dei contributi condominiali. Pertanto, l’opponente – pur nuda proprietaria – era legittimata sia a ricevere il decreto ingiuntivo sia a proporre opposizione.
H3 – Sulla nullità della procura e della dichiarazione d’intesa
Il Giudice ha escluso la nullità, rilevando che la dichiarazione d’intesa ex art. 8 D.lgs. 96/2001 era stata successivamente prodotta in sede di costituzione e che, secondo giurisprudenza consolidata (Cass. n. 4780/2013), la mancanza della procura in fase monitoria non impedisce la prosecuzione del giudizio ordinario se tale procura viene sanata in corso di causa.
H3 – Sulla contestazione della delibera assembleare
È stato ribadito il principio espresso da Cass. S.U. n. 9839/2021: le doglianze sulla mera annullabilità della delibera devono essere proposte in via riconvenzionale, entro il termine di 30 giorni, non potendo essere semplicemente eccepite in sede di opposizione. Poiché ciò non era avvenuto, la delibera non poteva essere oggetto di valutazione nel merito.
La decisione finale
Alla luce della documentazione prodotta, il Giudice ha ritenuto parzialmente fondato il credito condominiale, stabilendo che l’opponente aveva già corrisposto € 3.808,00. Pertanto, ha revocato il decreto ingiuntivo e condannato l’opponente al pagamento della minor somma di € 1.800,58. Le spese sono state compensate per metà, mentre la parte opponente è stata condannata alla rifusione della restante metà in favore del Condominio.
Commento operativo: rilievi per la pratica forense
Questa sentenza fornisce indicazioni operative di rilievo per avvocati e amministratori condominiali:
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La responsabilità solidale condominiale ex art. 67 disp. att. c.c. non è scalfita dalla qualifica formale di nudo proprietario, rendendo necessaria una valutazione attenta del titolo di possesso nei rapporti con il Condominio.
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È fondamentale impugnare le delibere assembleari nei termini e nei modi previsti dalla legge per evitare che esse diventino incontestabili in sede giudiziaria.
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Anche nel caso di presunta nullità della procura dell’avvocato stabilito, è necessario distinguere tra il momento monitorio e la fase di merito, poiché la sanatoria processuale è ammessa in presenza di una successiva regolarizzazione.
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La documentazione dei pagamenti effettuati è determinante e va correttamente depositata in giudizio per evitare condanne su crediti già estinti.
Conclusioni
La pronuncia del Tribunale di Roma si inserisce nel solco della giurisprudenza più recente, offrendo un’applicazione rigorosa ma pragmatica delle norme condominiali e processuali. Essa conferma l’importanza, per le parti in causa, di un comportamento tempestivo e documentato e ribadisce la centralità del principio di responsabilità solidale nei rapporti tra condominio, usufruttuario e nudo proprietario.
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