PRESCRIZIONE SPESE CONDOMINIALI 2025: GUIDA COMPLETA PER CONDOMINI, INQUILINI E AMMINISTRATORI

Le spese condominiali continuano a rappresentare una delle voci più rilevanti e onerose nei bilanci delle famiglie italiane. In un contesto economico segnato da aumenti dei costi energetici, inflazione e stagnazione salariale, molte famiglie faticano a far fronte a tali obblighi. Non stupisce, dunque, che le morosità condominiali siano in aumento e costituiscano una delle principali cause di contenziosi civili ed espropriazioni immobiliari.

Secondo le stime dell’Associazione Nazionale Amministratori Immobili, nel 2025 si prevede un incremento delle morosità di circa il 20%, evidenziando quanto questa tipologia di spesa sia diventata problematica per un numero crescente di nuclei familiari.

🧾 Cosa sono gli oneri condominiali

Gli oneri condominiali sono le spese sostenute dal condominio per la gestione, manutenzione e conservazione delle parti comuni dell’edificio, come definite dall’art. 1117 c.c. Tali spese si dividono generalmente in:

• Spese ordinarie: ricorrenti e previste annualmente (pulizie, luce scale, manutenzione ascensore, compenso amministratore, ecc.);

• Spese straordinarie: occasionali e legate a interventi straordinari (ristrutturazioni, rifacimenti, lavori urgenti, ecc.);

• Oneri accessori: quote a carico dell’inquilino (in caso di locazione), relative all’utilizzo dei servizi comuni.

Gli importi vengono ripartiti tra i condomini secondo le tabelle millesimali o altri criteri approvati in assemblea.

⚖️ Dovere dell’amministratore: tutela dei crediti condominiali (art. 1129 c.c.)

L’amministratore di condominio ha, tra i suoi compiti principali, l’obbligo giuridico di recuperare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei condomini morosi. Questo obbligo è sancito dall’art. 1129, comma 9 del Codice Civile, che stabilisce:

“Salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.”

L’inerzia o il ritardo ingiustificato da parte dell’amministratore può generare danni patrimoniali al condominio e comportare:

• Responsabilità contrattuale e risarcitoria nei confronti della collettività condominiale;

• La possibilità di revoca giudiziale per giusta causa.

📌 Prescrizione: significato e rilevanza

La prescrizione è un istituto giuridico che estingue il diritto di credito se non esercitato entro un determinato termine stabilito dalla legge. Tuttavia, non è automatica: per essere valida, il debitore (es. condomino) deve eccepirla formalmente, anche con una PEC o raccomandata A/R.

È inoltre importante sapere che la prescrizione può essere interrotta da:

• Solleciti scritti dell’amministratore;

• Atti giudiziari (decreto ingiuntivo);

• Riconoscimento esplicito del debito da parte del condomino.

1. Spese condominiali ordinarie – Prescrizione: 5 anni

Rientrano in questa categoria tutte le spese gestionali periodiche e prevedibili.

🕒 Prescrizione: 5 anni
📌 Decorrenza: dalla delibera assembleare di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto.

⏳ Esempio: Spese deliberate nel 2020 si prescrivono nel 2025, salvo atti interruttivi.

2. Spese condominiali straordinarie – Prescrizione: 10 anni

Comprendono lavori di ristrutturazione, rifacimento tetto/facciata, opere straordinarie.

🕒 Prescrizione: 10 anni
📌 Decorrenza: dalla delibera di approvazione del consuntivo e del piano di riparto.

⏳ Esempio: Spese straordinarie approvate nel 2015 si prescrivono nel 2025, salvo interruzioni.

3. Oneri accessori a carico dell’inquilino – Prescrizione: 2 anni

Quando un appartamento è in locazione, l’inquilino è tenuto a versare al locatore anche gli oneri accessori condominiali.

🕒 Prescrizione: 2 anni
📌 Decorrenza: dalla richiesta scritta del locatore.

⚠️ Il mancato pagamento può determinare lo sfratto per morosità se:

• il debito supera due mensilità;

• il ritardo va oltre 60 giorni.

4. Prescrizione nel 2025: quali spese si estinguono

📆 Scadenze future

5. Spese anticipate da terzi – Quale prescrizione si applica?

Quando le spese condominiali vengono anticipate da altri soggetti (es. un condomino, l’amministratore, un comproprietario), si applica la prescrizione ordinaria di 10 anni, ma non verso il condominio, bensì nei confronti di chi ha anticipato il pagamento.

⚠️ Responsabilità dell’amministratore per crediti prescritti

Se la prescrizione dei crediti condominiali è dovuta all’inerzia dell’amministratore, il condominio può rivalersi sullo stesso, richiedendo giudizialmente il risarcimento dei danni.

Tale omissione, infatti, rappresenta una violazione dell’art. 1129 c.c. e dei doveri fiduciari dell’amministratore, che è tenuto a salvaguardare l’integrità patrimoniale dell’ente.

✅ Conclusioni operative

• I condomini morosi possono eccepire la prescrizione, ma devono farlo in modo formale e documentato.

• Gli amministratori hanno il dovere di agire tempestivamente per il recupero crediti, pena responsabilità personale.

• I locatori devono rispettare il termine biennale per richiedere gli oneri all’inquilino.

• Il condominio può agire contro l’amministratore per negligenza, chiedendo il risarcimento del danno da credito prescritto.

• Tutti i soggetti coinvolti dovrebbero documentare e conservare con cura tutte le comunicazioni.