MOROSITÀ CONDOMINIALE: LEGITTIMA LA SOSPENSIONE DEL SERVIZIO DI RISCALDAMENTO GEOTERMICO AL CONDOMINO INADEMPIENTE
Tribunale di Ferrara, sentenza n. 444 del 7 maggio 2025 – Articolo aggiornato con analisi giurisprudenziale e indicazioni operative
In tema di morosità nei pagamenti condominiali, il Tribunale di Ferrara, con la recente sentenza n. 444 del 7 maggio 2025, ha riaffermato la legittimità della sospensione dei servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato nei confronti del condomino che non versa le quote da oltre sei mesi.
Questa decisione, in linea con l’art. 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile, rappresenta un importante riferimento giurisprudenziale per amministratori di condominio, avvocati e professionisti del settore immobiliare.
🔍 Contesto giuridico e oggetto della causa
Il Condominio “Corallo” ha convenuto in giudizio un proprio condomino per ottenere l’autorizzazione alla sospensione del servizio di teleriscaldamento geotermico, unico tra i servizi comuni suscettibili di godimento autonomo. Il debitore risultava in morosità da oltre un semestre, nonostante due decreti ingiuntivi esecutivi e tentativi infruttuosi di pignoramento.
La sospensione del servizio è stata deliberata dall’assemblea condominiale e notificata al condomino, il quale è rimasto contumace.
⚖️ Principio giurisprudenziale espresso dal Tribunale
Il Giudice ha accolto integralmente il ricorso, affermando che:
“In presenza di una morosità protratta per oltre sei mesi, l’amministratore è legittimato – ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. – a sospendere l’erogazione dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato, anche se essenziali, purché tale misura non comprometta definitivamente il diritto alla salute garantito dall’art. 32 Cost.”
Nel caso specifico, la sospensione del riscaldamento geotermico è stata ritenuta legittima in quanto:
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il condomino può ricorrere a sistemi alternativi di riscaldamento (es. stufe elettriche);
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la mora è documentalmente accertata e risulta superiore al semestre previsto dalla norma;
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l’assemblea ha validamente deliberato l’azione giudiziaria.
📌 Quando si può sospendere un servizio condominiale? Requisiti essenziali
Secondo l’interpretazione offerta dal Tribunale, affinché l’amministratore possa legittimamente procedere alla sospensione, devono sussistere tre condizioni:
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Morosità prolungata superiore a sei mesi;
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Servizio comune suscettibile di uso autonomo (es. riscaldamento, acqua calda, ascensore);
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Assenza di lesione irreversibile di diritti fondamentali, come la salute.
Il giudice precisa che non è richiesto un provvedimento autorizzativo ex ante: l’amministratore può procedere in autotutela, ma è consigliabile agire per via giudiziale in caso di contestazioni o rischio di pregiudizio ai diritti costituzionali.
🧩 Rilevanza per amministratori condominiali e studi legali
Questa pronuncia conferma l’efficacia dell’art. 63 disp. att. c.c. come strumento di tutela del credito condominiale, evitando che la morosità di pochi ricada sull’intera collettività condominiale.
Per gli amministratori di condominio e i consulenti legali, si tratta di un precedente utile per:
-
motivare decisioni assembleari;
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strutturare avvisi bonari e diffide;
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agire in giudizio con basi solide.
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La sentenza n. 444/2025 del Tribunale di Ferrara si inserisce in una linea interpretativa consolidata che consente la sospensione dei servizi condominiali per i condomini morosi. L’applicazione dell’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. richiede tuttavia un’attenta valutazione della compatibilità con i diritti fondamentali, in particolare il diritto alla salute.
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