CONDOMINIO E SPESE NON PAGATE: LA DELIBERA VINCOLA ANCHE SENZA RIPARTO SE NON IMPUGNATA IN TEMPO

Introduzione

Con la sentenza n. 9120/2024, il Tribunale ordinario di Roma – Quinta Sezione Civile – ha affrontato una controversia tra alcuni condomini e un condominio, chiarendo importanti aspetti sulla validità delle delibere assembleari e sulla responsabilità solidale in ambito condominiale, in relazione al pagamento degli oneri approvati. Il caso è paradigmatico per tutti i professionisti che operano nel settore condominiale e immobiliare.

I fatti di causa

Alcuni condomini avevano proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 17171/2022, notificato dal Condominio per il mancato pagamento di oneri condominiali. Contestualmente, gli opponenti avevano chiesto l’annullamento della delibera assembleare del 30/06/2020, che aveva determinato la ripartizione delle spese, lamentandone la presunta invalidità.

Il Condominio si è costituito chiedendo la conferma del decreto, evidenziando l’infondatezza delle eccezioni sollevate e la tardività dell’impugnazione della delibera.

Le difese delle parti

Condomini opponenti

• Richiesta di revoca del decreto ingiuntivo per decorrenza del termine ex art. 644 c.p.c.;

• Domanda riconvenzionale di annullamento della delibera condominiale del 30/06/2020;

• Contestazioni circa la validità e correttezza del riparto delle spese.

Condominio opposto

• Istanza per la provvisoria esecutività del decreto;

• Eccezione di decadenza dei termini per impugnare la delibera;

• Richiesta di conferma del decreto e condanna degli opponenti alle spese processuali.

Il principio giuridico espresso

Il Giudice ha rigettato l’opposizione e la domanda riconvenzionale, ritenendo:

• Infondata la doglianza sulla tardiva notifica, poiché la notifica si perfeziona con la consegna all’ufficiale giudiziario, a prescindere dalla ricezione da parte del destinatario (Cass. 4993/2014; 8862/2018; 6603/2019);

• Inammissibile l’impugnazione tardiva della delibera, poiché tale impugnazione è soggetta al termine perentorio di 30 giorni ex art. 1137 c.c.;

• Valida la delibera assembleare come titolo esecutivo per l’ottenimento del decreto ingiuntivo, anche senza l’approvazione del riparto (Cass. 27292/2005; Cass. 3847/2021).

Viene richiamata la recente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 9839/2021), che ribadisce la possibilità di contestare una delibera solo se la domanda è proposta nei termini di legge. In difetto, la delibera è vincolante.

Commento critico e operativo

Rilevanza per la prassi forense

La sentenza conferma la forza vincolante della delibera assembleare non impugnata nei termini, rafforzando l’orientamento giurisprudenziale che attribuisce a tali delibere natura di titolo esecutivo in favore del condominio. Il credito derivante dal consuntivo approvato può essere azionato anche in mancanza dello stato di riparto.

L’opposizione a decreto ingiuntivo non può trasformarsi in una “scorciatoia” per contestare tardivamente la delibera. È dunque cruciale che i difensori verifichino tempestivamente i termini di decadenza previsti dall’art. 1137 c.c. e indirizzino correttamente la strategia processuale.

Implicazioni per amministratori e condomini

• L’amministratore può agire in via monitoria sulla base della sola approvazione del bilancio consuntivo, senza attendere il riparto.

• Il condomino moroso non può sottrarsi al pagamento eccependo presunti vizi di delibere che non ha impugnato nei termini.

• La sentenza rafforza la tutela del condominio-creditore e la certezza del diritto nelle dinamiche assembleari.

Conclusioni

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 9120/2024, ha fornito un’ulteriore conferma della responsabilità solidale dei condomini in ordine al pagamento delle spese comuni, in presenza di una delibera valida e non impugnata nei termini.

La decisione sottolinea l’importanza della tempestiva impugnazione delle delibere, pena la loro definitiva efficacia. Essa rappresenta un precedente operativo rilevante per tutti i professionisti coinvolti nella gestione e nel contenzioso condominiale, rafforzando l’affidabilità delle delibere approvate e la legittimità del loro utilizzo come fondamento per azioni monitorie.

Associazione Nazionale Amministratori Immobili