COME GENERARE UNA RENDITA PASSIVA PER COPRIRE LE SPESE ORDINARIE DEL CONDOMINIO

Applicando le sanzioni al regolamento condominiale ex art. 70 disp. att. c.c. e alle innovazioni ex art. 1120 c.c.

Premessa: cosa sono le spese ordinarie condominiali e perché rappresentano un problema ricorrente

Nel contesto della gestione condominiale, le spese ordinarie sono tutte quelle uscite previste per l’amministrazione corrente dell’edificio e delle parti comuni. Comprendono, a titolo esemplificativo, i costi per la pulizia delle scale, illuminazione, manutenzione dell’ascensore, pagamento delle utenze comuni, servizio di portierato, cura del verde, spese postali, assicurazioni e altre attività necessarie a garantire il decoro e la funzionalità quotidiana del condominio.

Tuttavia, sempre più spesso le famiglie italiane si trovano in difficoltà nel far fronte a tali obbligazioni. L’aumento del costo della vita, i rincari energetici e il ristagno dei redditi determinano ritardi e morosità nella corresponsione delle quote condominiali, mettendo a rischio l’equilibrio finanziario dell’intero edificio.

Di fronte a questa situazione, è possibile trasformare il regolamento condominiale da semplice strumento normativo a leva finanziaria, generando entrate passive da destinare proprio alla copertura delle spese ordinarie. Questo obiettivo può essere raggiunto applicando sanzioni previste per le violazioni al regolamento e valorizzando le innovazioni condominiali.

1. Le sanzioni al regolamento condominiale come forma di entrata (art. 70 disp. att. c.c.)

L’art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che:

«Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita una sanzione fino a 200 euro. In caso di recidiva, la sanzione può essere aumentata fino a 800 euro.»

Questa disposizione, troppo spesso ignorata o non attuata, rappresenta un potenziale strumento per generare entrate accessorie da destinare a beneficio della collettività condominiale.

Come applicare correttamente la sanzione:

• Essere in possesso del regolamento Condominiale;

• È necessaria una delibera dell’assemblea che approvi le sanzioni e la loro entità, entro i limiti previsti dalla norma.

• Le somme incassate devono essere devolute al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie;

• Adottare le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice Civile.

Esempi pratici:

• Rumori molesti in orari non consentiti.

• Uso improprio delle parti comuni.

• Omissione della raccolta differenziata o deposito scorretto dei rifiuti.

• Occupazione abusiva di spazi comuni o parcheggi.

Il vantaggio è duplice: incrementare il rispetto delle regole e generare una voce di entrata senza aumentare le spese in bilancio.

2. Monetizzare le innovazioni condominiali (art. 1120 c.c.)

L’art. 1120 del Codice Civile disciplina le cosiddette innovazioni: modifiche che migliorano, rinnovano o introducono nuove funzionalità all’edificio.

Tra queste vi sono alcune che possono diventare vere e proprie fonti di reddito passivo, ad esempio:

• Installazione di impianti fotovoltaici per la produzione e vendita di energia elettrica.

• Locazione o concessione a terzi di spazi condominiali inutilizzati (es. locali ex portineria, lastrici solari, facciate per installazione di antenne o ripetitori).

• Costituzione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici a pagamento.

Tutte queste attività possono generare un flusso di cassa costante da destinare, con apposita delibera, alla copertura delle spese ordinarie condominiali.

3. Vantaggi per la comunità condominiale

L’integrazione di questi strumenti comporta numerosi vantaggi:

• Riduzione delle quote annuali da versare per ciascun condomino.

• Maggiore sostenibilità economica della gestione.

• Valorizzazione del patrimonio immobiliare, aumentando l’attrattività per locazione o vendita.

• Incentivazione al rispetto delle regole e miglioramento della convivenza civile.

Conclusioni operative

Per affrontare le difficoltà economiche che gravano su molti condomini, è fondamentale adottare strategie gestionali innovative e proattive. La combinazione tra sanzioni regolamentari e innovazioni tecnologico-patrimoniali offre una soluzione concreta per sostenere le spese ordinarie senza gravare ulteriormente sui bilanci familiari.

📌 Consiglio pratico: il regolamento condominiale deve essere aggiornato e redatto in modo conforme alle disposizioni di legge. È raccomandabile affidarsi ad un professionista del settore (avvocato condominialista Avv. Prof. Roberto Cacioni o amministratore esperto formato dall’Associazione Nazionale Amministratori Immobili) per l’attuazione di queste misure, garantendo legalità, trasparenza e massima efficacia gestionale.

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