La ripartizione delle spese condominiali è uno dei temi più delicati e discussi in ogni condominio. Comprendere come funziona e cosa dice la legge in merito è fondamentale per evitare conflitti tra i condomini. In questo articolo analizzeremo in dettaglio la normativa vigente, le diverse tipologie di spese e le modalità di ripartizione, oltre a fornire alcuni consigli su come affrontare le situazioni più comuni.

Che cosa sono le spese condominiali

Le spese condominiali sono i costi necessari per il buon funzionamento e la manutenzione delle parti comuni di un edificio. Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, le parti comuni di un condominio comprendono, ad esempio:

• Il tetto e le fondamenta.
• Le scale.
• Il cortile.
• Gli ascensori.
• Le fognature.
• I muri portanti.

Le spese relative alla gestione e alla manutenzione di queste parti comuni devono essere sostenute da tutti i condomini, ma la ripartizione non è sempre uguale per tutti.

La ripartizione delle spese condominiali: la regola generale

Il principio generale di ripartizione delle spese condominiali è stabilito dall’art. 1123 del Codice Civile. La norma prevede che le spese siano ripartite in base ai millesimi di proprietà. Questo significa che ogni condomino deve contribuire alle spese in proporzione alla quota millesimale che rappresenta la sua unità immobiliare rispetto al totale del condominio.

Tuttavia, non tutte le spese vengono suddivise allo stesso modo. La legge distingue tra diverse tipologie di spese, che possono essere ripartite in base all’uso che ciascun condomino ne fa.

1. Spese ordinarie e straordinarie

Le spese condominiali si dividono in ordinarie e straordinarie.

• Spese ordinarie: Sono quelle necessarie per la gestione corrente e la manutenzione ordinaria del condominio. Esempi includono la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore e l’illuminazione delle parti comuni. Queste spese sono ripartite tra i condomini in base ai millesimi.
• Spese straordinarie: Sono le spese necessarie per lavori di manutenzione straordinaria, come il rifacimento del tetto o la ristrutturazione delle facciate. Anche queste spese vengono generalmente ripartite in base ai millesimi, ma richiedono la deliberazione dell’assemblea condominiale.

2. Spese per l’uso di servizi comuni

Quando una spesa riguarda un bene o un servizio comune di cui solo alcuni condomini fanno uso, l’art. 1123 comma 2 del Codice Civile stabilisce che la ripartizione delle spese deve essere proporzionata all’uso che ciascun condomino ne fa. Un esempio classico è l’ascensore: i condomini ai piani superiori tendono ad utilizzarlo più spesso e quindi pagano una quota maggiore rispetto ai condomini che abitano ai piani più bassi.

3. Spese di interesse parziale

Se alcune spese riguardano soltanto una parte dei condomini, come la manutenzione di un giardino o di una scala che serve solo una parte dell’edificio, le spese devono essere ripartite tra i soli condomini che beneficiano di tali servizi o beni. Questo principio è stabilito dall’art. 1123 comma 3 del Codice Civile.

Ripartizione delle spese condominiali: eccezioni e deroghe

Esistono alcune eccezioni alla regola generale di ripartizione delle spese in base ai millesimi. Queste eccezioni possono derivare da:

1. Regolamento condominiale: Il regolamento condominiale, soprattutto se di natura contrattuale, può stabilire modalità di ripartizione diverse da quelle previste dal Codice Civile. Se approvato all’unanimità, questo regolamento vincola tutti i condomini.
2. Delibere dell’assemblea: L’assemblea condominiale può deliberare, con il consenso unanime di tutti i condomini, una ripartizione diversa delle spese. Questa decisione, però, deve essere accettata da tutti, altrimenti torna a valere la regola dei millesimi.

Controversie sulla ripartizione delle spese condominiali

Le controversie sulla ripartizione delle spese condominiali sono frequenti. Un condomino può impugnare una delibera dell’assemblea condominiale se ritiene che la ripartizione delle spese sia avvenuta in modo illegittimo o lesivo dei propri diritti.

Secondo l’art. 1137 del Codice Civile, è possibile impugnare le delibere entro 30 giorni dalla data della riunione dell’assemblea, per i presenti, o dalla data di ricezione del verbale, per gli assenti.

Se la delibera non rispetta le normative vigenti o il regolamento condominiale, un condomino può rivolgersi al giudice per ottenere l’annullamento della delibera.

Consigli pratici per evitare conflitti

1. Trasparenza: L’amministratore deve garantire la massima trasparenza nella gestione delle spese condominiali, fornendo documenti chiari e accessibili a tutti i condomini.
2. Assemblea regolare: Discutere le spese in assemblea in modo dettagliato e coinvolgere i condomini nella fase decisionale aiuta a prevenire controversie.
3. Comunicazione chiara: Spiegare chiaramente le modalità di ripartizione delle spese e i criteri applicati aiuta a ridurre incomprensioni e malcontenti.

Conclusioni

La ripartizione delle spese condominiali è disciplinata dal Codice Civile, ma può essere soggetta a deroghe stabilite dal regolamento condominiale o dalle delibere dell’assemblea. È fondamentale per tutti i condomini conoscere le normative di riferimento e collaborare attivamente per garantire una gestione equa e trasparente delle spese comuni.

FAQ sulla ripartizione delle spese condominiali

• Chi paga le spese di manutenzione straordinaria? Le spese di manutenzione straordinaria devono essere ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, a meno che non vi sia una diversa disposizione stabilita dal regolamento condominiale o dall’assemblea.
• Le spese per l’ascensore devono essere ripartite in parti uguali? No, le spese dell’ascensore vengono generalmente ripartite in base all’uso effettivo, con i condomini dei piani superiori che contribuiscono in misura maggiore.
• Posso rifiutarmi di pagare le spese condominiali? No, tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese comuni. Se non si è d’accordo con una delibera, è necessario impugnarla nei tempi previsti dalla legge.

Riferimenti normativi: artt. 1123 c.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 22370 del 26 settembre 2017 febbraio 2024; Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 13631 del 2 luglio 2015; Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 3756 del 19 febbraio 2013

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Oggi trattiamo una questione che è stata sottoposta al centro studi ANAI da un associato

Caro associato, l’addebito delle spese postali al condomino, in particolare quelle relative all’invio di comunicazioni come convocazioni d’assemblea, verbali o altre informazioni rilevanti, è stato oggetto di varie pronunce della Corte di Cassazione, che ha stabilito principi generali in merito.

Sentenze rilevanti della Corte di Cassazione:

1. Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 22370 del 26 settembre 2017
   • La Corte di Cassazione ha affermato che le spese postali sostenute per l’invio di comunicazioni obbligatorie ai condomini (come la convocazione delle assemblee o l’invio di verbali) fanno parte delle spese necessarie per la gestione del condominio e devono essere ripartite tra tutti i condomini.
   • Principio chiave: Le spese postali per le comunicazioni obbligatorie sono spese condominiali generali e devono essere ripartite in base ai millesimi.
2. Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 13631 del 2 luglio 2015
   • In questa sentenza, la Cassazione ha ribadito che le spese di gestione ordinaria, comprese le spese postali per le comunicazioni obbligatorie inviate ai condomini, devono essere ripartite proporzionalmente tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Tali spese rientrano infatti nelle spese generali di gestione del condominio, necessarie per il suo funzionamento.
   • Principio chiave: Le spese postali per la gestione del condominio rientrano tra le spese comuni e non possono essere addebitate in modo specifico ai singoli condomini.
3. Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n. 3756 del 19 febbraio 2013
   • In questa pronuncia, la Corte ha trattato il tema delle spese postali in relazione alle convocazioni di assemblea e ha chiarito che tali spese non possono essere addebitate solo ai condomini che ricevono le comunicazioni per posta raccomandata. Infatti, la ripartizione deve essere effettuata su tutti i condomini, poiché le comunicazioni via posta rientrano nelle spese necessarie per la corretta amministrazione del condominio.
   • Principio chiave: Le spese postali non possono essere addebitate solo ai condomini destinatari delle comunicazioni per raccomandata; devono essere distribuite in base ai millesimi a tutti i condomini.

Conclusioni

In sintesi, la giurisprudenza della Cassazione stabilisce che le spese postali sostenute dall’amministratore per l’invio delle comunicazioni obbligatorie ai condomini (convocazioni d’assemblea, verbali, ecc.) rientrano tra le spese generali del condominio e devono essere ripartite proporzionalmente tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Non è lecito addebitare queste spese solo ai condomini che ricevono le comunicazioni via posta raccomandata o altri mezzi costosi, salvo accordo diverso stabilito all’unanimità dall’assemblea.

Riferimenti normativi: artt. 1137, 1120, 1102, 1131 e 1108 c.c. e art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Corte di Cassazione II^ Sezione Civile – Ordinanza n. 4191 del 15 febbraio 2024 

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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Cosa accade quando un condomino si assenta durante l’approvazione di un punto all’ordine del giorno?

La questione è stata esaminata dalla Cassazione la quale con l’ordinanza n. 41191/2024 ha esaminato il ricorso presentato da una condòmina la quale sosteneva che il termine per l’impugnativa della delibera assemblare ai sensi dell’art. 1137 c.c. decorre dalla conoscenza della delibera e non dal giorno del deliberato, essendo la stessa allontanatosi durante la votazione.

si riportano i motivi estratti dalla Ordinanza n. 4191/2024:

CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Con il primo motivo, la ricorrente denuncia – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli artt. 1137, 1120, 1102, 1131 e 1108 c.c.
La condòmina deduce che il termine perentorio di 30 giorni – stabilito dall’art. 1137, comma 2, c.c. – per impugnare la delibera in questione riguardanti i punti n. 2 e 4 stabiliti nell’ordine del giorno si sarebbe dovuto far decorrere dalla comunicazione del verbale dell’assemblea, non potendosi farlo decorrere dalla data coincidente con lo stesso giorno dell’adozione della delibera, dal momento che – a quest’ultimo riguardo –
non avrebbe potuto conferirsi rilievo alla circostanza che il delegato formalmente dalla stessa incaricato si era allontanato dal luogo in cui si svolgeva l’assemblea e che – secondo la sentenza oggetto di ricorso – non aveva, tuttavia, impedito al medesimo, stazionando nel pressi dell’inerente locale, di ascoltare e, quindi, recepire l’esito del voto (conseguente alla discussione svoltasi sui predetti punti 2) e 4) dell’ordine del giorno), pur non avendo partecipato alla inerente discussione né alla correlata votazione.

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scarica la sentenza: Cassazione-ordinanza-4191-2024_Associazione ANAI

Riferimenti normativi: artt. 1117 e 1131 cod. civ. e degli artt. 100, 645, 650 e 647 cod. proc. civ.

Riferimenti giurisprudenziali: Cassazione 7053/2024 – Cassazione 94424/2018; Cassazione 22284/2010; Cassazione Sezioni unite 23022/2005; Cassazione 16069/2004; Cassazione 15567/2018

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni – Associazione ANAI

Il singolo condòmino e la legittimazione nelle opposizioni a decreto ingiuntivo

La Corte di Cassazione, con la sentenza 7053 del 15 marzo 2024, ha ribadito che il singolo condòmino non può proporre opposizione a un decreto ingiuntivo emesso contro il condominio per debiti derivanti dalla gestione dei beni comuni. La legittimazione spetta esclusivamente all’amministratore.

Fatti di causa

Una condòmina aveva proposto opposizione a un decreto ingiuntivo che intimava al condominio il pagamento di una somma per lavori di appalto sulle parti comuni. Il Tribunale aveva rigettato l’opposizione e la Corte d’Appello di Salerno aveva dichiarato il difetto di legittimazione della condòmina, confermando che solo l’amministratore può opporsi a tali decreti, salvo controversie sui diritti reali inerenti alle parti comuni.

Ragioni della decisione

La Corte ha chiarito che l’opposizione al decreto ingiuntivo riguarda esclusivamente il rapporto tra il creditore e il condominio, rappresentato dall’amministratore. La legittimazione dei singoli condomini è ammessa solo in controversie relative ai diritti reali sulle parti comuni dell’edificio.

Inoltre, la mancata opposizione da parte dell’amministratore non giustifica un’azione autonoma dei condomini, poiché gli effetti del decreto si riflettono sull’intero condominio, tutelato dalla rappresentanza unitaria dell’amministratore.

Principio giuridico

La sentenza ribadisce che: “Il singolo condomino non ha autonoma legittimazione a proporre opposizione a un decreto ingiuntivo emesso contro il condominio per debiti relativi alla gestione delle parti comuni, salvo che la controversia investa diritti reali su beni comuni.”

Implicazioni pratiche

• Ruolo dell’amministratore: La rappresentanza processuale del condominio è esclusiva dell’amministratore per debiti riguardanti beni comuni.
• Limiti della legittimazione dei condomini: I singoli condomini possono agire solo per tutelare diritti reali sui beni comuni, non per contestare debiti del condominio.
• Effetti della mancata opposizione: La mancata opposizione a un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore implica l’obbligazione collettiva dei condomini senza possibilità di azioni autonome.

Conclusioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della condòmina, confermando che la legittimazione a opporsi a decreti ingiuntivi spetta solo all’amministratore. La sentenza rafforza il principio di rappresentanza unitaria del condominio per debiti relativi alla gestione delle parti comuni.

Questa decisione sottolinea l’importanza del ruolo dell’amministratore nel garantire la tutela dei diritti del condominio, prevenendo contenziosi inutili da parte dei singoli condomini.

Scarica la sentenza: Cassazione 7053/2024

Riferimenti normativi: art. 63 disp att c.c. – art. 614 bis cpc – L. 220/2012 – art. 702 bis cpc – art. 281 decies cpc – art. 2 della Costituzione Italiana

Riferimenti giurisprudenziali: Accoglimento totale RG n. 24899/2022 Ill.mo Giudice Simone Tablò Tribunale di Roma – Sezione V^ civile

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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parliamo della responsabilità in capo all’amministratore di Condominio di comunicare l’elenco dei condomini morosi ai creditori che ne facciano richiesta.

Il comma 2 dell’art. 63 disp att cc prevede “… i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini ….”

Nell caso di oggi il ricorrente ha depositato presso il Tribunale di Roma ricorso ex art. 702 bis cpc chiedendo la condanna del condominio resistente alla consegna, in proprio favore, ai sensi dell’art.63, I comma, ultima parte, disp. att. c.c., dell’elenco dei nominativi dei condòmini morosi nel pagamento dei contributi condominiali, al fine di consentire alla ricorrente medesima di porre in esecuzione il decreto ingiuntivo, con il quale il Tribunale di Roma ha condannato il condominio resistente al pagamento in favore della ricorrente delle somme in esso indicate.

L’istante ha altresì chiesto la condanna di parte resistente al pagamento di una somma per l’eventuale ritardo nell’esecuzione del provvedimento di condanna, ai sensi dell’art.614 bis c.p.c., in misura di euro 250,00.= – od altro importo ritenuto di giustizia – per ogni giorno di ritardo. A sostegno del ricorso, la ricorrente ha dimostrato di aver richiesto al Condominio l’elenco dei condomini morosi e che tale istanza era rimasta priva di riscontro.

Il Giudice dopo aver valutato la fondatezza del ricorso e dei documenti offerti a sostegno della domanda del creditore costituitosi con il patrocinio dell’Avv. Prof. Roberto Cacioni ha accolto la domanda condannando il Condominio in persona dell’amministratore pro-tempore, a:

– consegnare al creditore ricorrente, un elenco completo delle generalità complete dei condòmini morosi in relazione al credito individuato e delle quote di debito che sono singolarmente a loro carico, in ragione delle tabelle millesimali del suddetto condominio;

– condannato, ai sensi dell’art.614 bis c.p.c., il Condominio in persona dell’amministratore pro-tempore, al pagamento, in favore del ricorrente, della somma di euro 30,00.= per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del presente provvedimento, a decorrere dal trentunesimo giorno successivo alla notifica dello stesso, fino alla data in cui detto provvedimento verrà eseguito e comunque per non oltre 200 giorni; – condannato, infine, il Condominio in persona dell’amministratore pro-tempore, al pagamento, in favore del difensore del creditore, Avvocato Professor Roberto Cacioni – dichiaratosi antistatario – delle spese di giudizio, oltre spese forfettarie, C.P.A. ed I.V.A.

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Ad avviso dello scrivente l’amministratore di condominio che disattende la consegna dell’elenco dei condomini morosi al creditore richiedente senza dispensa dell’assemblea deve risarcire l’ente di gestione.

Scarica: Accoglimento totale n cronol. 2382_2023 del 02_05_2023 Tribunale di Roma

Riferimenti normativi: art. 1130 c.c. – art. 63 disp att c.c. – L. 220/2012 – art. 1123 c.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Cassazione Civile Ord. Sez. 3 Num. 36277 Anno 2023 – Presidente: TRAVAGLINO GIACOMO – Relatore: Moscarini Anna e Sentenza della Corte di Appello Milano n. 4815/2019 – depositata il 04/12/2019

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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Nell caso di oggi parleremo della responsabilità in capo all’amministratore di Condominio che non si attiva per la riscossione dei crediti condominiali ai sensi dell’art. 1130 comma 3 c.c.

Dalla lettura della Sentenza n. 36277 pubblicata lo scorso 28 dicembre 2023 dalla terza sezione civile della Corte di Cassazione, si può desume che l’amministratore di Condominio ha una responsabilità se non si attiva per il recupero degli oneri condominiali ove quest’ultimi non siano più possibile recuperarli.

Detto obbligo in capo all’Amministratore di Condominio era previsto anche prima dell’entrata in vigore della Legge 220/2012 sempre dettati degli artt. 1130, comma 1, n. 3, c.c. e 63 disp. att. cc.

Ad avviso dello scrivente il credito condominiale, anche se in parte, si poteva recuperare dall’avente causa del condòmino (società cancellata dal registro imprese) ai sensi dell’art. 63 comma 4 e 5 disp. att. c.c., ma rimane il fatto che l’Amministratore di Condominio deve attivarsi al recupero dei crediti condominiali facendo depositare da parte di un Avvocato un ricorso per decreto ingiuntivo presso le sedi di Giustizia competenti per valore.

Scarica: sentenza 36277_2023_responsabiltà dell Amministratore se non recupera gli oneri condominiali