Le spese condominiali continuano a rappresentare una delle voci più rilevanti e onerose nei bilanci delle famiglie italiane. In un contesto economico segnato da aumenti dei costi energetici, inflazione e stagnazione salariale, molte famiglie faticano a far fronte a tali obblighi. Non stupisce, dunque, che le morosità condominiali siano in aumento e costituiscano una delle principali cause di contenziosi civili ed espropriazioni immobiliari.

Secondo le stime dell’Associazione Nazionale Amministratori Immobili, nel 2025 si prevede un incremento delle morosità di circa il 20%, evidenziando quanto questa tipologia di spesa sia diventata problematica per un numero crescente di nuclei familiari.

🧾 Cosa sono gli oneri condominiali

Gli oneri condominiali sono le spese sostenute dal condominio per la gestione, manutenzione e conservazione delle parti comuni dell’edificio, come definite dall’art. 1117 c.c. Tali spese si dividono generalmente in:

• Spese ordinarie: ricorrenti e previste annualmente (pulizie, luce scale, manutenzione ascensore, compenso amministratore, ecc.);

• Spese straordinarie: occasionali e legate a interventi straordinari (ristrutturazioni, rifacimenti, lavori urgenti, ecc.);

• Oneri accessori: quote a carico dell’inquilino (in caso di locazione), relative all’utilizzo dei servizi comuni.

Gli importi vengono ripartiti tra i condomini secondo le tabelle millesimali o altri criteri approvati in assemblea.

⚖️ Dovere dell’amministratore: tutela dei crediti condominiali (art. 1129 c.c.)

L’amministratore di condominio ha, tra i suoi compiti principali, l’obbligo giuridico di recuperare i crediti vantati dal condominio nei confronti dei condomini morosi. Questo obbligo è sancito dall’art. 1129, comma 9 del Codice Civile, che stabilisce:

“Salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.”

L’inerzia o il ritardo ingiustificato da parte dell’amministratore può generare danni patrimoniali al condominio e comportare:

• Responsabilità contrattuale e risarcitoria nei confronti della collettività condominiale;

• La possibilità di revoca giudiziale per giusta causa.

📌 Prescrizione: significato e rilevanza

La prescrizione è un istituto giuridico che estingue il diritto di credito se non esercitato entro un determinato termine stabilito dalla legge. Tuttavia, non è automatica: per essere valida, il debitore (es. condomino) deve eccepirla formalmente, anche con una PEC o raccomandata A/R.

È inoltre importante sapere che la prescrizione può essere interrotta da:

• Solleciti scritti dell’amministratore;

• Atti giudiziari (decreto ingiuntivo);

• Riconoscimento esplicito del debito da parte del condomino.

1. Spese condominiali ordinarie – Prescrizione: 5 anni

Rientrano in questa categoria tutte le spese gestionali periodiche e prevedibili.

🕒 Prescrizione: 5 anni
📌 Decorrenza: dalla delibera assembleare di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto.

⏳ Esempio: Spese deliberate nel 2020 si prescrivono nel 2025, salvo atti interruttivi.

2. Spese condominiali straordinarie – Prescrizione: 10 anni

Comprendono lavori di ristrutturazione, rifacimento tetto/facciata, opere straordinarie.

🕒 Prescrizione: 10 anni
📌 Decorrenza: dalla delibera di approvazione del consuntivo e del piano di riparto.

⏳ Esempio: Spese straordinarie approvate nel 2015 si prescrivono nel 2025, salvo interruzioni.

3. Oneri accessori a carico dell’inquilino – Prescrizione: 2 anni

Quando un appartamento è in locazione, l’inquilino è tenuto a versare al locatore anche gli oneri accessori condominiali.

🕒 Prescrizione: 2 anni
📌 Decorrenza: dalla richiesta scritta del locatore.

⚠️ Il mancato pagamento può determinare lo sfratto per morosità se:

• il debito supera due mensilità;

• il ritardo va oltre 60 giorni.

4. Prescrizione nel 2025: quali spese si estinguono

📆 Scadenze future

5. Spese anticipate da terzi – Quale prescrizione si applica?

Quando le spese condominiali vengono anticipate da altri soggetti (es. un condomino, l’amministratore, un comproprietario), si applica la prescrizione ordinaria di 10 anni, ma non verso il condominio, bensì nei confronti di chi ha anticipato il pagamento.

⚠️ Responsabilità dell’amministratore per crediti prescritti

Se la prescrizione dei crediti condominiali è dovuta all’inerzia dell’amministratore, il condominio può rivalersi sullo stesso, richiedendo giudizialmente il risarcimento dei danni.

Tale omissione, infatti, rappresenta una violazione dell’art. 1129 c.c. e dei doveri fiduciari dell’amministratore, che è tenuto a salvaguardare l’integrità patrimoniale dell’ente.

✅ Conclusioni operative

• I condomini morosi possono eccepire la prescrizione, ma devono farlo in modo formale e documentato.

• Gli amministratori hanno il dovere di agire tempestivamente per il recupero crediti, pena responsabilità personale.

• I locatori devono rispettare il termine biennale per richiedere gli oneri all’inquilino.

• Il condominio può agire contro l’amministratore per negligenza, chiedendo il risarcimento del danno da credito prescritto.

• Tutti i soggetti coinvolti dovrebbero documentare e conservare con cura tutte le comunicazioni.

Applicando le sanzioni al regolamento condominiale ex art. 70 disp. att. c.c. e alle innovazioni ex art. 1120 c.c.

Premessa: cosa sono le spese ordinarie condominiali e perché rappresentano un problema ricorrente

Nel contesto della gestione condominiale, le spese ordinarie sono tutte quelle uscite previste per l’amministrazione corrente dell’edificio e delle parti comuni. Comprendono, a titolo esemplificativo, i costi per la pulizia delle scale, illuminazione, manutenzione dell’ascensore, pagamento delle utenze comuni, servizio di portierato, cura del verde, spese postali, assicurazioni e altre attività necessarie a garantire il decoro e la funzionalità quotidiana del condominio.

Tuttavia, sempre più spesso le famiglie italiane si trovano in difficoltà nel far fronte a tali obbligazioni. L’aumento del costo della vita, i rincari energetici e il ristagno dei redditi determinano ritardi e morosità nella corresponsione delle quote condominiali, mettendo a rischio l’equilibrio finanziario dell’intero edificio.

Di fronte a questa situazione, è possibile trasformare il regolamento condominiale da semplice strumento normativo a leva finanziaria, generando entrate passive da destinare proprio alla copertura delle spese ordinarie. Questo obiettivo può essere raggiunto applicando sanzioni previste per le violazioni al regolamento e valorizzando le innovazioni condominiali.

1. Le sanzioni al regolamento condominiale come forma di entrata (art. 70 disp. att. c.c.)

L’art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che:

«Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita una sanzione fino a 200 euro. In caso di recidiva, la sanzione può essere aumentata fino a 800 euro.»

Questa disposizione, troppo spesso ignorata o non attuata, rappresenta un potenziale strumento per generare entrate accessorie da destinare a beneficio della collettività condominiale.

Come applicare correttamente la sanzione:

• Essere in possesso del regolamento Condominiale;

• È necessaria una delibera dell’assemblea che approvi le sanzioni e la loro entità, entro i limiti previsti dalla norma.

• Le somme incassate devono essere devolute al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie;

• Adottare le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice Civile.

Esempi pratici:

• Rumori molesti in orari non consentiti.

• Uso improprio delle parti comuni.

• Omissione della raccolta differenziata o deposito scorretto dei rifiuti.

• Occupazione abusiva di spazi comuni o parcheggi.

Il vantaggio è duplice: incrementare il rispetto delle regole e generare una voce di entrata senza aumentare le spese in bilancio.

2. Monetizzare le innovazioni condominiali (art. 1120 c.c.)

L’art. 1120 del Codice Civile disciplina le cosiddette innovazioni: modifiche che migliorano, rinnovano o introducono nuove funzionalità all’edificio.

Tra queste vi sono alcune che possono diventare vere e proprie fonti di reddito passivo, ad esempio:

• Installazione di impianti fotovoltaici per la produzione e vendita di energia elettrica.

• Locazione o concessione a terzi di spazi condominiali inutilizzati (es. locali ex portineria, lastrici solari, facciate per installazione di antenne o ripetitori).

• Costituzione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici a pagamento.

Tutte queste attività possono generare un flusso di cassa costante da destinare, con apposita delibera, alla copertura delle spese ordinarie condominiali.

3. Vantaggi per la comunità condominiale

L’integrazione di questi strumenti comporta numerosi vantaggi:

• Riduzione delle quote annuali da versare per ciascun condomino.

• Maggiore sostenibilità economica della gestione.

• Valorizzazione del patrimonio immobiliare, aumentando l’attrattività per locazione o vendita.

• Incentivazione al rispetto delle regole e miglioramento della convivenza civile.

Conclusioni operative

Per affrontare le difficoltà economiche che gravano su molti condomini, è fondamentale adottare strategie gestionali innovative e proattive. La combinazione tra sanzioni regolamentari e innovazioni tecnologico-patrimoniali offre una soluzione concreta per sostenere le spese ordinarie senza gravare ulteriormente sui bilanci familiari.

📌 Consiglio pratico: il regolamento condominiale deve essere aggiornato e redatto in modo conforme alle disposizioni di legge. È raccomandabile affidarsi ad un professionista del settore (avvocato condominialista Avv. Prof. Roberto Cacioni o amministratore esperto formato dall’Associazione Nazionale Amministratori Immobili) per l’attuazione di queste misure, garantendo legalità, trasparenza e massima efficacia gestionale.

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L’intercapedine condominiale: definizione, utilizzo e problematiche legali

Definizione e funzione dell’intercapedine

In ambito edilizio, l’intercapedine è uno spazio vuoto delimitato da strutture murarie o solai. Essa si trova tipicamente tra il terreno e le parti abitabili dell’edificio o tra pareti interne.

La sua funzione principale è:

• fornire isolamento termico e acustico;

• proteggere l’immobile da umidità e infiltrazioni d’acqua;

• preservare la salubrità e la durabilità delle strutture.

Sebbene la conformazione e le dimensioni delle intercapedini possano variare a seconda dei progetti edilizi, la loro funzione è sempre strettamente collegata alla tutela strutturale e al miglioramento della qualità abitativa dell’edificio.

Regime di proprietà dell’intercapedine

Dal punto di vista giuridico, l’art. 1117 del Codice Civile elenca le parti comuni dell’edificio senza menzionare espressamente l’intercapedine. Tuttavia, secondo consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, tale elencazione ha carattere esemplificativo.

In mancanza di diversa indicazione nei regolamenti condominiali o negli atti di proprietà, l’intercapedine deve essere considerata parte comune.

La natura comune dell’intercapedine si fonda sulla sua funzione:

• garantire l’isolamento termico;

• assicurare l’aerazione naturale;

• proteggere l’intero edificio dagli agenti atmosferici.

Essa, quindi, è destinata all’utilità collettiva di tutti i condòmini.

Utilizzo dell’intercapedine da parte dei condòmini

Ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile, ogni condòmino ha diritto di utilizzare le parti comuni, compresa l’intercapedine, purché:

• non alteri la destinazione del bene;

• non impedisca agli altri condomini un pari uso.

L’uso esclusivo dell’intercapedine da parte di un singolo condòmino è ammesso solo se:

• previsto da un titolo specifico (es. atto notarile o regolamento approvato all’unanimità);

• non compromette l’utilità collettiva del bene.

Ogni intervento che ne modifichi la destinazione, come la trasformazione in deposito o locale tecnico, richiede il consenso unanime del condominio.

Ripartizione delle spese di manutenzione

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relative all’intercapedine devono essere ripartite:

• in proporzione ai millesimi di proprietà, come previsto dall’art. 1123 del Codice Civile;

• salvo diversa convenzione stabilita dai condòmini.

In caso di utilizzo parziale dell’intercapedine, le spese devono essere sostenute solo da coloro che ne traggono vantaggio, secondo criteri equitativi riconosciuti dalla giurisprudenza.

Conseguenze della modifica abusiva dell’intercapedine condominiale

Quando un condòmino trasforma arbitrariamente l’intercapedine condominiale in un magazzino privato ad uso esclusivo, si verificano gravi violazioni sia sotto il profilo giuridico che sotto quello strutturale.

Dal punto di vista giuridico:

• si realizza un abuso nell’uso delle cose comuni ex art. 1102 codice civile;

• si altera la destinazione funzionale dell’intercapedine;

• si lede il diritto degli altri condomini a utilizzare il bene comune.

Dal punto di vista strutturale:

• si impedisce la corretta ventilazione, favorendo la formazione di umidità e muffe;

• si sovraccaricano le strutture con pesi non previsti, aumentando il rischio di cedimenti;

• si accelera il degrado delle fondazioni e dei muri perimetrali.

La giurisprudenza ha stabilito (Cass. Civ., Sez. II, sentenze n. 14107/2005 e n. 3676/2008) che il condominio può:

• ottenere la rimozione delle opere abusive;

• richiedere il risarcimento dei danni;

• pretendere il ripristino dello stato originario.

In presenza di danni strutturali o rischi per la sicurezza, il condòmino responsabile può incorrere in responsabilità extracontrattuale (art. 2043 c.c.) e, nei casi più gravi, anche in responsabilità penale.

Considerazioni conclusive

L’intercapedine condominiale svolge un ruolo fondamentale nella protezione dell’edificio. La sua corretta gestione richiede un’attenta osservanza delle normative vigenti e dei principi giurisprudenziali consolidati.

Per tutelare gli interessi collettivi e preservare il valore immobiliare, è fondamentale:

• disciplinare esplicitamente l’uso delle intercapedini nei regolamenti condominiali;

• vigilare sulla corretta destinazione di tali spazi;

• assicurare una ripartizione equa delle spese di manutenzione.

Un uso improprio dell’intercapedine può compromettere non solo la struttura dell’edificio, ma anche i diritti dei condòmini, generando contenziosi e rischi patrimoniali.

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📚 Fonti normative e giurisprudenziali

• Codice Civile, artt. 1102, 1117, 1123, 2043

• Cassazione Civile, Sez. II, sentenza n. 14107/2005

• Cassazione Civile, Sez. II, sentenza n. 3676/2008

Validità della convocazione condominiale: l’avviso è efficace anche se non ritirato

L’ordinanza della Cassazione n. 36397/2022

Con l’ordinanza n. 36397 del 13 dicembre 2022, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha chiarito un punto controverso nella giurisprudenza condominiale: la validità della convocazione dell’assemblea in caso di avviso ricevuto ma non ritirato.

La vicenda ha avuto origine dall’impugnazione, da parte della condomina, di una delibera condominiale assunta il 22 settembre 2011 dal Condominio. Il Tribunale di Catania aveva inizialmente rigettato l’impugnazione per tardività. La Corte d’appello, pur riconoscendo la tempestività, aveva respinto nel merito tutti i motivi. Da qui il ricorso in Cassazione.

I principi giuridici espressi dalla Suprema Corte

1. Avviso di convocazione: il principio della presunzione di conoscenza

La Corte ha ritenuto infondato il motivo principale del ricorso: la presunta tardività della comunicazione. Richiamando l’art. 66 disp. att. c.c. e l’art. 1335 c.c., la Cassazione ha stabilito che l’avviso di convocazione, per essere valido, non deve essere necessariamente ritirato, ma è sufficiente che venga recapitato presso l’indirizzo del destinatario.

La presunzione legale di conoscenza dell’atto decorre dal momento in cui l’avviso è reso conoscibile, non quando è effettivamente appreso.

Nel caso in esame, l’avviso di giacenza della raccomandata inviata dall’amministratore era stato immesso nella cassetta postale il 9 settembre 2011, pertanto ritenuto tempestivo ai fini della validità della delibera.

2. Inammissibilità dei motivi ulteriori per difetto d’interesse

La Corte ha dichiarato inammissibili gli ulteriori due motivi di ricorso, per difetto di interesse attuale e concreto. L’interesse alla decisione giuridicamente corretta non può costituire da solo motivo sufficiente di impugnazione, se privo di impatto concreto sull’esito della causa.

Le conseguenze processuali

La Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso, confermando quanto già stabilito in appello, e ha disposto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del D.P.R. n. 115/2002, il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore contributo unificato.

Riflessioni conclusive e raccomandazioni operative

La pronuncia si colloca in un filone giurisprudenziale consolidato, volto a garantire certezza e celerità nei rapporti condominiali. Il principio della presunzione di conoscibilità dell’atto, fondato sull’art. 1335 c.c., tutela la regolarità delle comunicazioni condominiali, responsabilizzando il destinatario che non può trincerarsi dietro il mancato ritiro dell’avviso.

Per gli amministratori condominiali: è consigliabile documentare l’avvenuto recapito degli avvisi, anche tramite servizi postali tracciati.

Per i condomini: è fondamentale monitorare costantemente la propria cassetta postale e ritirare le comunicazioni in giacenza, per non incorrere in decadenze.

scarica la sentenza Cassazione Civile Sez II numero 36397_2022

Le spese per la lettera dell’avvocato vanno addebitate al solo moroso o a tutti i condomini? Una recente sentenza del Tribunale di Pavia chiarisce il dubbio.

Lettera di messa in mora in condominio: il fatto

Nel 2024, una condomina riceve una lettera di messa in mora per presunti mancati pagamenti. La diffida è inviata da un avvocato incaricato dall’amministratore di condominio. Tuttavia, la condomina risulta in regola con tutti i versamenti.

Nonostante ciò, in sede di approvazione del bilancio condominiale, l’amministratore imputa l’intero costo della spesa legale (relativa alla lettera) alla sola condomina destinataria.

Questa, ritenendo ingiusto l’addebito, impugna la delibera assembleare ex art. 1137 c.c. davanti al Tribunale.

La sentenza del Tribunale di Pavia (n. 178/2025)

Con la sentenza n. 178 del 10 febbraio 2025, il Tribunale di Pavia dà ragione alla condomina, stabilendo un principio importante per la gestione delle spese condominiali:

Le spese legali per l’invio di una diffida o messa in mora sono spese condominiali comuni.

Perché sono spese comuni?

Il Giudice ha chiarito che:

• l’attività svolta dal legale è nell’interesse dell’intero condominio, poiché mira al recupero delle somme;

• non essendoci una sentenza che dichiari moroso il condomino, non è possibile addossargli direttamente i costi;

• l’assemblea non può deliberare un addebito individuale senza basi giuridiche.

Di conseguenza, tali spese devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.

La giurisprudenza della Cassazione è chiara

La decisione del Tribunale di Pavia è coerente con vari precedenti della Corte di Cassazione, in particolare:

• Sentenza n. 24696/2008 – la delibera che addebita spese legali senza sentenza è nulla;

• Sentenza n. 751/2016 – le spese vanno suddivise tra tutti i condomini, salvo accordo diverso.

Quando si può addebitare la spesa al solo condomino?

L’addebito individuale è legittimo solo se:

• esiste un regolamento condominiale contrattuale che lo prevede;

• il condomino è stato condannato con sentenza a sostenere le spese legali.

In assenza di questi requisiti, ogni spesa per attività legale extragiudiziale deve essere considerata spesa comune.

Conclusioni per amministratori e condomini

Questa sentenza rappresenta un importante chiarimento in materia di spese legali in condominio. In particolare:

• Le spese per lettere di messa in mora non possono essere addebitate al solo destinatario se non vi è una sentenza di condanna.

• Gli amministratori devono agire con cautela prima di attribuire costi legali a singoli condomini.

• I condomini hanno diritto a contestare le delibere assembleari che violano i criteri legali di ripartizione delle spese.

Il diritto di accesso ai documenti condominiali: una garanzia essenziale per la trasparenza

Nel contesto della gestione condominiale, il diritto di ciascun condomino ad accedere ai documenti contabili e amministrativi rappresenta un principio fondamentale sancito dal Codice Civile e dalla giurisprudenza di legittimità. Tale diritto ha una funzione strumentale alla partecipazione informata all’assemblea e, pertanto, deve essere garantito in modo concreto e agevole dall’amministratore.

L’art. 1130 c.c., infatti, attribuisce all’amministratore il dovere di conservare i registri contabili e metterli a disposizione dei condomini. Ne consegue che qualsiasi condotta ostruzionistica o negligente può compromettere la validità delle decisioni assembleari.

Le modalità corrette di accesso: obblighi dell’amministratore

L’amministratore ha l’obbligo di facilitare l’accesso ai documenti condominiali, mediante:

• comunicazione preventiva delle modalità di consultazione;
• messa a disposizione dei documenti contabili in formato cartaceo o digitale;
• disponibilità a fissare appuntamenti compatibili con le esigenze dei condomini.

La mancata previsione o comunicazione delle modalità di accesso rappresenta una grave omissione, che può influire negativamente sulla legittimità della delibera assembleare, in particolare se questa riguarda l’approvazione del rendiconto condominiale o la ripartizione delle spese.

Il caso concreto: la pronuncia del Tribunale di Latina

In una recente sentenza, il Tribunale di Latina ha annullato una delibera condominiale proprio a causa dell’ostruzione posta dall’amministratore all’accesso documentale. Nel caso specifico:

• l’amministratore non aveva indicato le modalità per consultare i documenti nell’avviso di convocazione;
• la visione era stata limitata a due soli giorni a settimana, previo appuntamento;
• il condomino, pur avendo richiesto l’accesso, non aveva ricevuto risposta e non aveva potuto visionare i documenti prima dell’assemblea.

Secondo il Tribunale, tale condotta ha leso il diritto di partecipazione del condomino, compromettendo la validità dell’intero procedimento decisionale. La delibera è stata pertanto annullata per violazione delle norme procedurali.

L’orientamento della Corte di Cassazione: sentenza n. 15996/2020

Anche la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15996 del 2020, ha ribadito un principio di grande rilevanza per la vita condominiale:

“L’amministratore ha l’obbligo di consentire l’accesso ai documenti contabili in qualsiasi momento, e l’onere della prova dell’avvenuta messa a disposizione ricade su di lui.”

La Suprema Corte ha sottolineato che l’omessa visione dei documenti giustificativi delle spese comporta una violazione del diritto individuale del condomino e può determinare la nullità o annullabilità della delibera, a seconda della gravità della violazione.

Nullità o annullabilità della delibera: differenze sostanziali

È opportuno distinguere tra nullità e annullabilità della delibera:

• La nullità si configura nei casi più gravi, come la totale esclusione del diritto di partecipazione, ed è rilevabile in ogni tempo.
• L’annullabilità, invece, riguarda vizi procedurali meno gravi e deve essere impugnata entro 30 giorni dalla delibera.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Latina, la violazione è stata ritenuta sufficiente a determinare l’annullabilità della delibera, essendo stato impedito un accesso effettivo alla documentazione.

Implicazioni pratiche per amministratori e condomini

Per evitare impugnazioni e contenziosi, è fondamentale che l’amministratore:

• garantisca l’accesso completo e tempestivo alla documentazione;
• conservi le prove documentali delle comunicazioni effettuate;
• adotti modalità trasparenti e non discriminatorie nell’organizzazione delle consultazioni.

I condomini, dal canto loro, dovrebbero sempre:

• formalizzare le richieste d’accesso tramite PEC o raccomandata A/R;
• documentare l’eventuale mancata risposta o ostacolo all’accesso;
• agire entro i termini di legge per l’impugnazione della delibera, ove ne ricorrano i presupposti.

Conclusioni

Il diritto di accesso ai documenti condominiali rappresenta una garanzia sostanziale di democrazia interna nella gestione del condominio. La sua violazione comporta conseguenze gravi, fino all’invalidità delle delibere assembleari. È quindi essenziale che gli amministratori rispettino scrupolosamente i doveri informativi, e che i condomini conoscano e facciano valere i propri diritti.

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