Revoca dell’amministratore condominiale: non sussiste responsabilità se il rendiconto non viene approvato per decisione assembleare

Pubblicato il

12/06/2025

Tribunale di Roma – Sezione V Civile, Decreto 12.06.2025, n. 3780/2025 – R.G. 4524/2025

Parole chiave: revoca amministratore condominio, art. 1129 c.c., gravi irregolarità, consuntivo, responsabilità, mancata convocazione, spese processuali

1. Il caso

Un condomino ha adito il Tribunale di Roma chiedendo, ai sensi dell’art. 1129 c.c., la revoca giudiziale dell’amministratore del condominio di via Montecassiano n. 23, Roma, gestito dalla società Piramide S.r.l.s.
A fondamento del ricorso, sono state contestate tre presunte gravi irregolarità nella gestione:

omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione dei consuntivi 2023 e 2024;
accesso parziale e tardivo alla documentazione condominiale;
aumento non deliberato del compenso dell’amministratore.

2. La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha rigettato il ricorso in ogni sua parte, escludendo la sussistenza di gravi irregolarità e condannando il ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate, oltre accessori di legge.

3. Motivazione: nessuna grave irregolarità ex art. 1129 c.c.

3.1. Sull’approvazione del consuntivo 2023

Il Tribunale ha accertato che l’assemblea condominiale era stata regolarmente convocata per il 12 giugno 2024 con all’ordine del giorno l’approvazione del consuntivo 2023.
Tuttavia, la discussione è stata rinviata su decisione dell’assemblea stessa, che ha poi approvato il rendiconto nella successiva riunione del 20 febbraio 2025.

La mancata approvazione del consuntivo non è ascrivibile a omissione dell’amministratore, ma a una libera determinazione assembleare. Ne consegue l’assenza di responsabilità ex art. 1129 c.c. e l’infondatezza del motivo di revoca.

3.2. Sulla gestione del consuntivo 2024

Alla data del ricorso (3 aprile 2024), il termine per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del consuntivo 2024 non era ancora decorso. Inoltre, era stata già convocata un’assemblea ad hoc per il 10 giugno 2025.
Pertanto, nessuna omissione o ritardo può essere imputato all’amministratore.

3.3. Sulla documentazione condominiale

Il Tribunale ha ritenuto che la presunta consegna parziale o tardiva dei documenti non configuri una grave irregolarità, anche per la mancanza di prova di un pregiudizio concreto subito dal condomino.
L’accesso ai documenti, seppur ritardato, non ha compromesso diritti sostanziali né violato obblighi di trasparenza tali da giustificare la revoca.

3.4. Sull’aumento del compenso

Il giudice ha chiarito che l’eventuale incongruità del compenso – passato da € 520 a € 1.000 (oltre IVA) – doveva essere contestata impugnando la delibera di approvazione del bilancio preventivo.
L’importo, sebbene modificato, non costituisce di per sé una grave irregolarità gestoria.

4. Questioni procedurali: irrilevanza delle eccezioni extra ricorso

Le eccezioni sollevate in udienza (mancata convocazione del ricorrente alle assemblee del 12.6.2024 e 20.2.2025, mancata ricezione dei verbali) sono state dichiarate inammissibili nel presente giudizio.
Tali censure avrebbero dovuto essere proposte tramite impugnazione delle relative delibere in sede contenziosa ordinaria, e non nel procedimento ex art. 1129 c.c.

5. Conclusione e rilievi applicativi

Con questo provvedimento, il Tribunale di Roma ribadisce un principio fondamentale:

la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio presuppone condotte qualificabili come “gravi irregolarità” nel senso stretto indicato dall’art. 1129 c.c., non semplici disfunzioni o divergenze di merito.

L’omessa approvazione di un consuntivo per decisione dell’assemblea, il ritardo nell’accesso a documenti non essenziali o la modifica del compenso tramite bilancio non costituiscono cause autonome di revoca.
La decisione conferma un orientamento giurisprudenziale che tutela la stabilità della gestione condominiale, scoraggiando l’utilizzo strumentale dei ricorsi ex art. 1129 c.c. per questioni meramente assembleari.