OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO PER SPESE CONDOMINIALI: QUANDO LA DELIBERA È ANNULLABILE E NON NULLA

Analisi della Sentenza Tribunale di Roma, Sez. V Civile, n. 12187/2024 – R.G. n. 71478/2022

🔍 Fattispecie in esame

Una condòmina proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo per spese condominiali, ottenuto dal Condominio sulla base di delibere assembleari riguardanti bilanci consuntivi e preventivi, spese legali e la costituzione di un fondo morosità.

L’opponente contestava l’esigibilità delle somme richieste, la validità delle delibere poste a fondamento del credito, e impugnava in via riconvenzionale una delibera ritenuta nulla in quanto deliberava un criterio di riparto delle spese (in parti uguali) in violazione dell’art. 1123 c.c.

⚖️ Argomentazioni delle parti

Difese della condòmina opponente

• Mancanza di delibera valida sul “risanamento debiti”

• Inesistenza del riparto approvato

• Spese non supportate da delibere (visure catastali, legali GP Consorzio Siel)

• Pagamenti già effettuati

• Impugnazione della delibera 30/06/2020 per nullità del criterio di riparto

Difese del Condominio

• Validità delle delibere assembleari

• Tardività dell’impugnazione (ex art. 1137 c.c.)

• Prova documentale a supporto del credito

• Riparto applicato su base millesimale ove non diversamente deliberato

⚖️ Principio giurisprudenziale affermato

Il Tribunale ha richiamato il principio delle Sezioni Unite (Cass. n. 9839/2021) in tema di nullità e annullabilità delle delibere condominiali:

“Sono nulle le delibere assembleari con cui, a maggioranza, vengano modificati i criteri di riparto delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione da valere per il futuro.
Sono invece annullabili quelle che applicano erroneamente tali criteri nella singola occasione.”

Nel caso in esame, la ripartizione in parti uguali del fondo morosità è stata ritenuta una mera applicazione errata, non una modifica stabile e generalizzata. Inoltre, la condòmina aveva votato a favore della delibera, decadendo dal diritto di impugnazione.

Il Tribunale ha altresì ribadito che la mancata approvazione del riparto delle spese non invalida il credito azionato con il decreto ingiuntivo, in quanto l’approvazione del preventivo da parte dell’assemblea costituisce titolo idoneo a fondare l’azione monitoria (Cass. 4672/2017).

🧠 Commento tecnico-giuridico

La sentenza analizzata offre importanti chiarimenti in materia di riparto spese condominiali e validità delle delibere, costituendo un riferimento utile per avvocati, amministratori di condominio e consulenti legali.

Punti salienti:

• La delibera che deroga episodicamente al criterio legale di riparto non è nulla, ma annullabile.

• L’opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali può essere accolta solo parzialmente se l’approvazione del preventivo è valida, anche in assenza del riparto.

• Le spese non deliberate o non documentate (es. visure catastali o spese legali prive di delibera) non possono essere poste a carico del singolo condomino.

• La partecipazione dell’amministratore al procedimento di mediazione obbligatoria è legittima anche in presenza di delibera autorizzativa generica, se conforme all’art. 71-quater disp. att. c.c.

⚖️ Esito della causa

• Opposizione accolta parzialmente

• Decreto ingiuntivo revocato per €9.050,03

• La condòmina è condannata al pagamento residuo di €4.491,58

• Spese di lite compensate per reciproca soccombenza

• Domanda riconvenzionale respinta per voto favorevole della condòmina alla delibera impugnata

📌 Conclusioni operative

Questa sentenza ribadisce che, in sede condominiale, l’adozione di criteri di riparto in deroga all’art. 1123 c.c. richiede unanimità, pena l’impugnabilità della delibera entro i termini. Tuttavia, l’errore isolato nella ripartizione non incide sulla validità della delibera, e il credito condominiale rimane esigibile se fondato su delibere regolarmente approvate.

Per i professionisti del settore è fondamentale:

• Verificare la legittimità del titolo posto a fondamento del decreto ingiuntivo

• Documentare con precisione delibere e riparti

• Conoscere i limiti all’impugnabilità delle delibere da parte dei condomini favorevoli