Data pubblicazione: 1 aprile 2026

Autore: Avv. Prof. Roberto Cacioni

Categoria: Diritto civile / Condominio / Giurisprudenza

Il tema del compenso amministratore condominio in prorogatio è al centro della sentenza Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2026, n. 424. La Corte di cassazione chiarisce quando l’amministratore dimissionario può essere retribuito fino alla nomina del successore e conferma che, in presenza della volontà assembleare di continuare ad avvalersene, il compenso può essere riconosciuto.

Compenso amministratore condominio in prorogatio: i fatti

La vicenda nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare del 3 maggio 2016 del Condominio Villa Madonna. Due condomini avevano chiesto al Tribunale di Vicenza di dichiarare nulla o annullare la delibera.

I ricorrenti contestavano in particolare:

• l’autorizzazione all’amministratore dimissionario a partecipare a una procedura di mediazione;
• l’approvazione del preventivo di gestione 2015/2016 e del relativo riparto;
• il pagamento del compenso amministratore condominio in prorogatio fino alla nomina del nuovo amministratore;
• l’affidamento a un condomino della gestione del verde condominiale, ritenuto non adeguatamente indicato nell’ordine del giorno.

Il Tribunale di Vicenza ha rigettato l’impugnazione. La Corte d’appello di Venezia ha poi confermato la decisione, ritenendo che i condomini avessero espresso una chiara volontà di continuare ad avvalersi dello stesso amministratore fino alla nomina del sostituto. Inoltre, la delibera del 3 maggio 2016 è stata considerata sostanzialmente confermativa di una precedente delibera del 10 marzo 2016, non impugnata.

La questione giuridica sul compenso amministratore condominio in prorogatio

La questione centrale riguarda l’interpretazione dell’art. 1129, comma 8, c.c. e il significato della prorogatio dell’amministratore di condominio dopo la riforma del 2012.

Secondo i ricorrenti, l’amministratore dimissionario avrebbe potuto compiere soltanto attività urgenti e, per di più, senza diritto a compensi ulteriori. In questa prospettiva, la delibera che gli riconosceva un compenso fino alla nomina del nuovo amministratore sarebbe stata illegittima.

La Cassazione, però, ha seguito una linea diversa, valorizzando la continuità della gestione condominiale e il ruolo della volontà assembleare.

Cosa decide la Cassazione sul compenso amministratore condominio in prorogatio

La Corte ha rigettato il ricorso. Il punto decisivo è che l’amministratore decaduto o dimissionario resta in prorogatio fino alla nomina del sostituto. Durante questo periodo conserva le attribuzioni necessarie alla gestione ordinaria del condominio, perché tali attività sono essenziali per la vita dell’ente di gestione.

La Cassazione ha ricordato che questo orientamento era già presente nella giurisprudenza precedente e che la riforma del condominio del 2012 non lo ha superato. Anche nel nuovo quadro normativo, la prorogatio serve a evitare vuoti di amministrazione tra la cessazione dell’incarico e la nuova nomina.

Perché l’art. 1129 c.c. non esclude il compenso amministratore condominio in prorogatio

Uno dei passaggi più importanti della sentenza riguarda proprio l’art. 1129, comma 8, c.c. La norma prevede che, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore debba compiere le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.

Secondo la Cassazione, questa disposizione non limita i poteri dell’amministratore in prorogatio alle sole attività urgenti. La norma, invece, serve a chiarire che l’amministratore cessato resta comunque responsabile per le urgenze. Non elimina però la permanenza dei poteri gestori ordinari, né impedisce all’assemblea di riconoscere un compenso se continua ad avvalersi della sua attività.

Quando spetta il compenso amministratore condominio in prorogatio

La sentenza chiarisce che il compenso amministratore condominio in prorogatio non nasce automaticamente dal solo protrarsi della gestione. Conta la volontà dell’assemblea.

Nel caso concreto, i giudici hanno accertato che:

• già nella delibera del 10 marzo 2016 era emersa la volontà di continuare a servirsi dell’amministratore fino al passaggio di consegne;
• la delibera del 3 maggio 2016 confermava quella scelta;
• il compenso era stato approvato secondo il vecchio tariffario fino alla nomina del nuovo amministratore.

Per questo motivo la Corte ha ritenuto legittima la delibera impugnata.

Il giudicato esterno non si applicava

I ricorrenti avevano richiamato un’altra sentenza che aveva annullato una diversa delibera del 12 luglio 2016. La Cassazione ha però escluso che quel precedente fosse decisivo.

La ragione è che quella successiva delibera era stata annullata perché, al momento della convocazione, era già in corso il procedimento per la nomina giudiziale del nuovo amministratore. Si trattava quindi di una situazione diversa da quella relativa alla delibera del 3 maggio 2016.

Ordine del giorno e manutenzione del verde

La Corte ha respinto anche la censura relativa alla manutenzione del verde condominiale. Secondo la sentenza, i condomini erano stati comunque sufficientemente informati, perché quella spesa risultava inserita tra le voci del bilancio preventivo sottoposto all’assemblea.

Principio di diritto sul compenso amministratore condominio in prorogatio

Il principio che emerge dalla sentenza può essere sintetizzato così: l’amministratore di condominio dimissionario conserva i poteri di gestione ordinaria fino alla nomina del sostituto e, se l’assemblea continua ad avvalersene, può ottenere il compenso per l’attività svolta in prorogatio.

Perché questa sentenza è importante

La decisione è rilevante perché conferma un criterio di continuità nella gestione condominiale. Il condominio non può restare senza guida nel periodo che intercorre tra la cessazione dell’incarico e la nomina del nuovo amministratore.

La Cassazione adotta quindi una lettura pratica e sistematica: la prorogatio tutela l’interesse dei condomini alla regolare amministrazione delle parti comuni. In questo quadro, il compenso amministratore condominio in prorogatio è legittimo quando l’assemblea decide di continuare a servirsi dell’amministratore fino alla sostituzione.

Conclusione

Con la sentenza Cass. 424/2026, la Suprema Corte conferma che il compenso amministratore condominio in prorogatio può essere riconosciuto quando l’assemblea, espressamente o implicitamente, continui ad avvalersi dell’attività dell’amministratore fino alla nomina del successore. La pronuncia rafforza così il principio di continuità della gestione condominiale e chiarisce che l’art. 1129 c.c. non esclude, di per sé, tale compenso

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Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 3719/2026 — La controversia per la restituzione di documenti contabili da parte del mandatario cessato esula dall’art. 23 c.p.c. e soggiace ai criteri generali di competenza.

La decisione: chi, cosa, quando

Con ordinanza n. 3719 del 18 febbraio 2026, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione — Presidente Falaschi, Relatore Pirari — ha rigettato il ricorso per regolamento di competenza proposto da una società di amministrazione condominiale, confermando la competenza del Tribunale di Tivoli in una controversia promossa dal Condominio “Residence Cesano 83” di Roma per ottenere la restituzione della documentazione contabile dall’amministratrice uscente e il risarcimento dei danni. La pronuncia traccia una linea netta, di grande rilevanza pratica, tra le liti propriamente condominiali e quelle che, pur originando da un rapporto con l’amministratore, attengono all’adempimento del mandato ormai concluso.

Il discrimine: controversia condominiale o rapporto di mandato?

Il foro condominiale esclusivo: quando si applica

L’art. 23 c.p.c. stabilisce il foro speciale ed esclusivo del luogo ove si trovano i beni comuni per tutte le controversie condominiali, con prevalenza su qualsiasi foro alternativo e senza possibilità di deroga convenzionale. La Cassazione — richiamando le Sezioni Unite n. 20076/2006 — ribadisce che tale foro si applica: quando entrambe le parti rivestono la qualità di condomini in relazione ai beni comuni; quando la controversia insorge tra l’amministratore in carica e il singolo condomino in ordine all’attività di gestione della cosa comune, inclusa la riscossione dei contributi. In entrambi i casi, il radicamento al luogo dei beni comuni risponde alla ratio di concentrare presso un unico giudice le liti che ineriscono al diritto reale di comproprietà.

La lite con l’amministratore uscente: norme sul mandato, non condominio

Il punto cruciale della pronuncia in esame è la distinzione tra l’amministratore in carica e l’amministratore cessato. Quando la lite insorge con il mandatario che ha già perso tale qualità — per revoca o rinuncia — e riguarda l’adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto contrattuale ormai esaurito (restituzione di documentazione, rendiconto, compensi), ciascuna delle parti agisce per la tutela di un proprio interesse personale. Il condominio è rappresentato dal nuovo amministratore e vuole i documenti; la società uscente difende la propria posizione contrattuale. Non si controverte di proprietà comune né di gestione condominiale, bensì dell’art. 1713 c.c. — obbligo del mandatario di rendere il conto e restituire quanto ricevuto in esecuzione del mandato. L’azione esula pertanto dall’art. 23 c.p.c. ed è soggetta ai criteri generali degli artt. 18, 19 e 20 c.p.c.

L’onere di contestazione specifica nelle eccezioni di incompetenza

La Corte aggiunge un profilo processuale di notevole interesse. Quando — come nel caso di specie — trovano applicazione i criteri generali di competenza per territorio (derogabile), il convenuto che eccepisce l’incompetenza del giudice adito ha l’onere di contestare specificamente l’applicabilità di ciascuno dei criteri alternativi ex artt. 18, 19 e 20 c.p.c. e di fornire la relativa prova. Tale onere non opera nelle controversie soggette al foro esclusivo dell’art. 23 c.p.c. — dove basta eccepire quel foro unico — ma riprende vigore quando si versa in materia di competenza derogabile. Non averlo assolto ha reso inammissibile il motivo, consolidando la competenza del Tribunale adito.

Impatto pratico per gli amministratori e i condomini

La pronuncia ha immediate ricadute operative. In primo luogo, il condominio che intenda agire contro il proprio ex amministratore per il recupero di documenti, per il rendiconto o per i danni connessi alla gestione pregressa dovrà individuare il giudice competente secondo i criteri generali: foro del convenuto (sede legale o residenza dell’ex amministratore), foro del luogo in cui è sorta o deve eseguirsi l’obbligazione. Non potrà dunque invocare automaticamente il foro condominiale del luogo dei beni comuni.

In secondo luogo, l’ex amministratore che intenda opporre l’incompetenza del giudice adito dovrà predisporre un’eccezione puntuale e documentata, articolata su ciascuno dei fori alternativi concorrenti, pena l’inammissibilità della censura. Una difesa generica sull’incompetenza — senza contestare specificamente ogni criterio — non sarà sufficiente.

Infine, la distinzione tra amministratore in carica e amministratore uscente conferma che il cambio della guardia nella gestione condominiale non è un passaggio neutro: è il momento in cui nasce un’autonoma obbligazione restitutoria e rendicontiva, regolata dal diritto comune del mandato, con tutte le implicazioni processuali che ne conseguono.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Norme: artt. 18, 19, 20, 23 c.p.c.; art. 71-quater disp. att. c.c.; artt. 1129, 1130, 1131, 1713 c.c.; art. 42 c.p.c.

Giurisprudenza richiamata: Cass. S.U. n. 20076/2006 (foro condominiale esclusivo); Cass. Sez. 2 n. 5235/2000 (retribuzione amministratore uscente); Cass. Sez. 2 n. 7874/2021 (natura del mandato dell’amministratore); Cass. Sez. 2 n. 6020/2023 (onere di contestazione nella competenza derogabile); Cass. S.U. n. 20449/2014 (forma della decisione sulla competenza).

A cura dell’Avv. Prof. Roberto Cacioni — Autore per ANAI, Associazione Nazionale Amministratori Immobili

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Il potere di transigere o dilazionare i debiti condominiali non rientra, di regola, nelle attribuzioni ordinarie dell’amministratore. In assenza di una preventiva delibera assembleare o di una delega specifica, un accordo che conceda sconti, rateizzazioni o altre modalità di pagamento diverse dalla riscossione dovuta può essere considerato eccedente i poteri gestori. L’impianto normativo di riferimento è l’art. 1129, comma 9, c.c., che impone all’amministratore, salvo espressa dispensa dell’assemblea, di agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso.

Questo principio è stato ribadito, secondo la ricostruzione disponibile in fonti aperte, da un decreto del Tribunale di Napoli, VI Sezione civile, reso in camera di consiglio il 9 gennaio 2026 nel procedimento R.G. n. 12967/2025, con cui è stata disposta la revoca giudiziale di un’amministratrice. Non ho reperito il testo integrale del provvedimento in una fonte pubblica ufficiale accessibile; la vicenda è quindi ricostruita sulla base del materiale che hai fornito e di una sintesi giornalistico-giuridica pubblicata il 5 marzo 2026.

La vicenda

Nel ricorso per revoca erano state contestate diverse irregolarità: dalla gestione delle morosità alla tenuta dei bilanci, fino alla convocazione delle assemblee e ad altri profili documentali. Tra i punti centrali, i ricorrenti avevano evidenziato la concessione di rateizzazioni su quote ordinarie e straordinarie senza prova di autorizzazione assembleare, nonché la mancata dimostrazione di attività tempestive per il recupero di morosità risalenti. Secondo la ricostruzione disponibile, il Tribunale ha ritenuto assorbente proprio il segmento relativo alla gestione dei crediti condominiali.

Sul piano difensivo, l’amministratrice aveva sostenuto di avere regolarmente assolto gli obblighi formativi e di avere gestito alcune posizioni debitorie tramite solleciti o piani di rientro. Quanto al requisito professionale, la disciplina dell’art. 71-bis disp. att. c.c. prevede un’esenzione dal corso iniziale per chi abbia svolto attività di amministrazione per almeno un anno nel triennio precedente all’entrata in vigore della riforma, ferma la formazione periodica. Questo profilo, secondo la sintesi disponibile, non è stato ritenuto decisivo ai fini della revoca.

La decisione

Il punto chiave della decisione sarebbe nell’affermazione che l’amministratore non può accettare autonomamente una rateizzazione proposta da un condomino moroso, se manca la prova di una preventiva autorizzazione assembleare. In questa prospettiva, la concessione di un piano di rientro non è stata letta come un semplice atto esecutivo, ma come una scelta dispositiva incidente sulle modalità di soddisfazione del credito comune, e quindi estranea ai poteri gestori ordinari.

La base giuridica di tale impostazione si salda con la giurisprudenza di legittimità. La Cassazione ha chiarito che spetta all’assemblea, e non all’amministratore, approvare una transazione che riguardi spese di interesse comune, salvo delega espressa con fissazione dei limiti. Lo stesso indirizzo è stato richiamato anche in relazione agli accordi con condomini morosi, escludendo che l’amministratore possa pattuire autonomamente dilazioni o accordi transattivi senza un previo mandato assembleare.

Sempre secondo la ricostruzione del caso, il Tribunale avrebbe inoltre valorizzato la permanenza, nel consuntivo 2024, di morosità risalenti agli anni 2020-2022 per circa 6.500 euro, senza prova documentale delle attività di recupero svolte. Questo elemento, sommato alla rateizzazione accettata senza mandato, sarebbe stato ritenuto sufficiente a integrare un quadro di gravità tale da giustificare la revoca giudiziale, con assorbimento degli ulteriori addebiti.

Cosa cambia nella pratica per gli amministratori

La lezione operativa è netta. L’amministratore conserva il dovere di attivarsi per il recupero delle quote e non può sostituire a tale obbligo una trattativa individuale con il condomino moroso, salvo che l’assemblea lo abbia autorizzato espressamente o lo abbia dispensato dall’azione coattiva nei limiti consentiti dalla legge. In concreto, sconti, sospensioni, dilazioni, compensazioni o riscadenzamenti del debito richiedono una scelta assembleare chiara, oppure una delega specifica che delimiti l’attività negoziale.

Il provvedimento, per come ricostruito, segnala anche un secondo profilo: nel giudizio di revoca conta la tracciabilità documentale. Non basta affermare di avere sollecitato il pagamento o di avere avviato interlocuzioni informali. Occorre poter dimostrare, con documenti verificabili, i solleciti inviati, gli eventuali incarichi legali conferiti, le delibere che autorizzano scelte derogatorie e la coerenza tra rendiconto, stato di riparto e attività di recupero.

Il principio da ricordare

L’amministratore non è titolare di un generale potere di “negoziare” il credito condominiale. La disponibilità del credito, nelle sue modalità essenziali di riscossione, resta in capo all’assemblea quando si tratta di spese di interesse comune. Per questo motivo, in assenza di delibera autorizzativa, un piano di rientro o una transazione con il condomino moroso può esporre l’amministratore a contestazioni serie, sino alla revoca giudiziale quando il comportamento risulti concretamente idoneo a compromettere la corretta gestione o il rapporto fiduciario.

Riferimenti essenziali

• Art. 1129, comma 9, c.c.
• Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2014, n. 821; Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1980, n. 1994, sul potere assembleare in tema di transazioni relative a spese comuni.
• Cass. civ., 12 agosto 2022, n. 24808, sul difetto di potere dell’amministratore nel pattuire accordi o dilazioni senza autorizzazione assembleare.

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Roma, 28 gennaio 2026 – ore 18:06
Autore: Avv. Prof. Roberto Cacioni
Categoria: Giurisprudenza e prassi

Occhiello
Condominio parziale e colonne di scarico: la Corte di Cassazione ribadisce il primato del criterio proporzionale.

Sommario
Un’ordinanza di gennaio 2026 chiarisce che l’assenza di tabelle parziali non legittima la divisione “a teste” tra i soli condomini serviti da una colonna di scarico: la spesa va ricalcolata in proporzione ai millesimi, restringendo però la platea ai soli beneficiari.

Il quadro normativo: impianto comune, ma contributo “a platea ristretta”

Le condutture di scarico/fognarie rientrano tra gli impianti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c., n. 3, per gli impianti fino al punto di diramazione verso le proprietà esclusive). In linea generale, le spese per conservazione e riparazione delle parti comuni si ripartiscono in misura proporzionale al valore della proprietà (art. 1123, comma 1, c.c.).

Quando però l’impianto (o una sua tratta) serve solo alcune unità – tipicamente una “verticale” di scarico che raccoglie gli scarichi di una sola colonna di appartamenti – opera la logica del condominio parziale: contribuiscono solo i condomini che traggono utilità da quella parte/impianto (art. 1123, comma 3, c.c.).

La notizia: Cassazione 2026 “stop” al riparto in parti uguali senza base convenzionale

La Corte di Cassazione (Sez. II civile) è tornata sul tema con un provvedimento di gennaio 2026 (ordinanza n. 1095/2026, depositata il 19 gennaio 2026), in un caso relativo alla sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere ripartita in parti uguali tra i soli condomini serviti.

Il principio operativo è netto: l’assenza di tabelle millesimali “parziali” non autorizza il riparto “per teste”. Il criterio legale resta quello proporzionale, anche se la platea dei contribuenti si restringe al gruppo dei soli utilizzatori (condominio parziale).

Dichiarazione ANAI: “La pronuncia rafforza un punto cruciale per gli amministratori: nel condominio parziale cambia chi partecipa alla spesa, non come si calcola il contributo. Il riparto ‘uguale per tutti’ senza valida convenzione espone la delibera a contestazioni e ricalcoli.” – Ufficio Studi ANAI

Cosa cambia “ora” per gli amministratori: i millesimi generali si ricalcolano sul gruppo beneficiario

Il passaggio più rilevante, in chiave gestionale, è che i millesimi generali (tabella A) possono essere usati anche per spese che riguardano solo alcuni condomini: basta ricalcolare il rapporto tra i soli interessati.

Come si fa il ricalcolo (metodo pratico)

1. Individua le unità effettivamente servite dalla colonna/tratta di impianto.

2. Somma i loro millesimi generali (solo di quel gruppo).

3. Ripartisci la spesa in proporzione: millesimi del singolo / somma millesimi del gruppo.

Esempio
Tre unità servite con millesimi generali: 120 – 180 – 200.
Somma gruppo: 500.
Riparto: 120/500, 180/500, 200/500 (non 1/3 ciascuno).

Delibera assembleare e rischio contenzioso: attenzione a “criterio” vs “applicazione”

La Cassazione, nella ricostruzione riportata dalla stampa specializzata, evidenzia anche un profilo tipico: l’approvazione dei lavori da parte dei soli utenti non equivale automaticamente ad accettare un criterio di riparto diverso da quello legale.

Per gli amministratori conta distinguere:

• Applicare i criteri legali (art. 1123 c.c.) → scelta ordinaria dell’assemblea nell’ambito delle attribuzioni (art. 1135 c.c.).

• Derogare ai criteri legali (es. “tutti in parti uguali”) → serve una valida base convenzionale (regolamento contrattuale o accordo unanime, a seconda dei casi), non una semplice maggioranza.

Sul piano delle impugnazioni, il quadro generale sull’invalidità delle delibere in materia condominiale è stato chiarito dalle Sezioni Unite (Cass. SU n. 9839/2021), che ribadisce la centralità del termine e del perimetro dell’azione ex art. 1137 c.c..

Box ANAI: consigli pratici per amministratori

Checklist operativa (anti-contestazioni)

• Mappa tecnica: acquisisci relazione/verbale tecnico che identifichi con certezza la colonna/tratta e le unità servite.

• Platea corretta: riparto solo tra i beneficiari (condominio parziale, art. 1123 co. 3).

• Criterio corretto: riparto proporzionale ricalcolando i millesimi generali sul gruppo (no “per teste” salvo convenzione).

• Delibera “pulita”: in verbale separa approvazione lavori e approvazione riparto, allegando prospetto di calcolo.

• Trasparenza: inserisci nel rendiconto il metodo di ricalcolo e la somma millesimale del gruppo.

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Ripartizione spese condominiali; colonna di scarico; acque nere; condominio parziale; art. 1123 c.c.; tabelle millesimali; delibera assembleare; impugnazione delibera; amministratore di condominio; manutenzione impianti comuni.

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ANAI monitorerà eventuali ulteriori sviluppi applicativi e massime/commenti ufficiali sul provvedimento di gennaio 2026 (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 1095/2026) e pubblicherà schede operative con esempi di calcolo e modelli di prospetto di riparto.

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Prova del danno in condominio: crollo del ponteggio, domanda respinta se mancano foto e riscontri sul quantum

Roma, 28 gennaio 2026 — Redazione ANAI

Quando il nodo non è “se” l’evento sia accaduto, ma “quanto” e “come” il danno sia provato: una sentenza del Tribunale di Roma chiarisce cosa non basta in giudizio.

Nel contenzioso condominiale il risarcimento non passa solo dalla ricostruzione dell’evento, ma soprattutto dalla prova del danno e della sua consistenza economica. Con sentenza n. 1341/2026 (pubblicata il 28 gennaio 2026), il Tribunale di Roma (Sez. X civile), Giudice dott. Francesco Cina, ha rigettato le domande risarcitorie di un Condominio ritenendo non adeguatamente provati danno e quantum, anche in presenza di una testimonianza che confermava il crollo del ponteggio.

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Crollo del ponteggio in condominio: il Tribunale di Roma rigetta la domanda per difetto di prova del danno e del quantum. Cosa serve.

Sommario

• Un Condominio chiede il risarcimento per danni alle scale dopo il crollo di un ponteggio.
• La controversia passa da opposizioni a decreti ingiuntivi e arriva al Tribunale.
• Il giudice richiama l’art. 2697 c.c.: chi chiede il risarcimento deve provare il danno.
• La prova viene ritenuta insufficiente: foto non presenti in atti e preventivo non dimostrativo.
• Per gli amministratori: decisiva la filiera documentale (foto, perizie, produzioni rituali, nesso e quantum).

Premessa

La keyword “prova del danno condominio” non è un tecnicismo: spesso è il punto che decide l’esito della causa. La sentenza del Tribunale di Roma è utile perché distingue chiaramente tra prova dell’evento (il crollo) e prova del danno (esistenza, consistenza, collegamento causale e quantificazione).

Il fatto e la vicenda processuale

Secondo la ricostruzione attorea, il Condominio aveva stipulato un contratto di appalto per lavori sulle vetrate condominiali. Nel corso dell’esecuzione, una parte del ponteggio sarebbe crollata, causando scheggiature e danni nei pressi delle scale condominiali; l’accaduto sarebbe stato segnalato via e-mail e seguito da un sopralluogo concordato.

Dopo tentativi stragiudiziali e un procedimento di mediazione risultato infruttuoso, la vicenda si è intrecciata con decreti ingiuntivi e relative opposizioni: da un lato un decreto per compensi legati al ponteggio, dall’altro un decreto per spese di custodia/deposito delle vetrate, con domanda riconvenzionale del Condominio per il risarcimento.

A valle, il giudizio viene riassunto davanti al Tribunale (anche per questioni di competenza), e la causa viene istruita con produzione documentale e prova testimoniale.

Le difese delle parti

Per esigenze di anonimizzazione, le parti sono indicate con etichette generiche.

Condominio (attore): chiede il risarcimento dei danni da crollo del ponteggio, quantificandoli (in atti) e collegandoli alle scheggiature delle scale.

Impresa appaltatrice (convenuta): contesta, tra l’altro, l’impostazione della domanda e nega che i danni siano provati “né nell’an né nel quantum”; sostiene inoltre di non essere responsabile del ponteggio e chiama in causa l’Impresa ponteggi e l’Assicurazione, anche in ottica di manleva.

Impresa ponteggi (terzo chiamato): eccepisce il difetto di legittimazione passiva e, nel merito, contesta la prova dell’evento/danno/nesso; evidenzia inoltre che sarebbero stati prodotti solo elementi non sufficienti (ad esempio fotografie non determinanti e un preventivo), senza perizia tecnica asseverata e senza prova del ripristino.

Assicurazione (terza chiamata): solleva eccezioni sull’operatività della garanzia e su profili legati al contratto assicurativo e alle condizioni di polizza, secondo quanto riportato in sentenza.

Il principio chiave: onere della prova del danno (art. 2697 c.c.)

Il passaggio centrale è netto: anche quando una testimonianza conferma che il crollo del ponteggio si è verificato, ciò non basta a provare in modo adeguato il danno risarcibile e la sua esatta consistenza, che restano a carico di chi agisce. Il Tribunale richiama espressamente l’art. 2697 c.c. e conclude che la parte attrice non ha offerto adeguata prova del danno richiesto.

Perché la prova è stata ritenuta insufficiente

Testimonianza: evento sì, danno no (se non è verificabile)

Il testimone riferisce di aver visto la caduta di una parte del ponteggio, confermando l’evento. Tuttavia, nel descrivere i danni richiama un documento con riproduzioni fotografiche che, secondo il giudice, risultano decisive per “vedere” le scheggiature e collegarle temporalmente al crollo.

Foto non presenti agli atti e rischio di produzione “non rituale”

Il punto pratico, per chi gestisce contenziosi condominiali, è questo: dall’esame del fascicolo informatico il Tribunale rileva che non risultano allegate le immagini richiamate (l’e-mail menziona un allegato “.jpg”, ma l’immagine non è presente né nel fascicolo informatico né in quello cartaceo, per quanto verificato). Questo, oltre a porre un problema di possibile esibizione in udienza di un documento non ritualmente prodotto, rende impossibile verificare l’esatta consistenza del danno.

Il preventivo non dimostra il quantum e il nesso con le scheggiature

Il giudice esamina anche il preventivo prodotto dal Condominio (doc. 5), ma lo ritiene non idoneo a colmare il vuoto probatorio: proviene da un terzo, non è confermato con prova testimoniale specifica (anche per profili di genericità/valutatività) e, soprattutto, non consente di verificare se e in quale misura i lavori descritti – che appaiono come un rifacimento integrale di rampe – siano davvero necessari per rimediare alle sole scheggiature prospettate.

Takeaway operativi per amministratori

Checklist “prova del danno condominio” (prima di andare in giudizio)

• Foto e video: acquisirli subito, con conservazione dell’originale e tracciabilità (data/contesto) e deposito effettivo in fascicolo.
• Verbale di sopralluogo: descrizione puntuale del danno (dove, cosa, estensione), firme e allegati.
• Perizia/CTP: quando il danno non è “auto-evidente” o serve stimare costi e nesso.
• Prova del quantum: non solo preventivi; meglio anche riscontri tecnici, computi, fatture di ripristino (se eseguito) e comparazione “prima/dopo”.
• Nesso causale: collegare il tipo di riparazione al danno specifico (evitare richieste “onnicomprensive” non spiegate).
• Produzioni rituali: controllare che ogni allegato richiamato (foto, e-mail, file) sia realmente presente e leggibile nel fascicolo.

Conclusioni

La sentenza ribadisce un insegnamento operativo: nel risarcimento danni in ambito condominiale la partita si vince (o si perde) su prova, tracciabilità e coerenza tra evento, danno e quantificazione. Se mancano elementi verificabili agli atti—come immagini effettivamente depositate o riscontri idonei sul quantum—il rischio concreto è il rigetto della domanda.

Sintesi finale

Il Tribunale di Roma (sent. 1341/2026, Giudice Cina) rigetta la domanda del Condominio: la testimonianza conferma il crollo del ponteggio, ma non basta a provare danno e quantum. Foto non presenti agli atti e preventivo non dimostrativo risultano decisivi.

Riferimento

Tribunale di Roma, Sez. X civ., sent. n. 1341/2026, 28 gennaio 2026, RG 3821/2020, Giudice Francesco Cina.

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La gestione di un condominio si fonda su un principio semplice: chi contribuisce alle spese ha il diritto di capire come e perché quei soldi vengono spesi. Per questo l’ordinamento riconosce ai partecipanti un vero e proprio diritto di controllo sulla documentazione condominiale.
Questo diritto, però, non è “senza regole”: va esercitato correttamente e si coordina con la tutela dei dati personali (privacy).

Di seguito una guida chiara su: chi può chiedere la visione, quali documenti si possono consultare e copiare, quali cautele privacy vanno rispettate e se (e quando) si può chiedere l’estratto conto direttamente alla banca.

1) Chi può chiedere la visione dei documenti condominiali

1. Condòmini

Il diritto di accesso ai documenti spetta al condomino, cioè a chi è parte del condominio come proprietario di un’unità.

1. Titolari di diritti reali o di godimento

La legge riconosce espressamente la possibilità di visionare i documenti giustificativi di spesa anche ai titolari di diritti reali o di godimento (ad esempio usufruttuario). La norma di riferimento è l’art. 1130-bis c.c., che parla di visione “in ogni tempo” e di estrazione copia “a proprie spese”.

1. Inquilini/conduttori

L’inquilino, di regola, non è automaticamente legittimato come il condomino: l’accesso completo alla contabilità e ai giustificativi passa normalmente dal proprietario o da una sua delega, salvo casi specifici legati al rapporto locatizio.

2) Quali documenti si possono visionare (e ottenere in copia)

1. A) Documenti giustificativi di spesa: accesso “in ogni tempo”

Sono i documenti che dimostrano concretamente entrate e uscite: l’art. 1130-bis c.c. li rende visionabili in ogni tempo con possibilità di estrarre copia a spese del richiedente; inoltre prevede che le scritture e i documenti siano conservati per dieci anni.

Esempi (i più frequenti):

• fatture, ricevute, note di credito;
• contratti con fornitori e professionisti (manutentori, impresa, tecnico, legale);
• quietanze, F24, pagamenti e incassi;
• prospetti contabili e riparti collegati alle spese;
• documenti bancari del conto condominiale (estratti conto, contabili, ecc.).

1. B) Registri e atti di gestione

Rientrano nella normale area di controllo anche:

• verbali di assemblea e relativi allegati;
• documenti che compongono il rendiconto (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa);
• corrispondenza e pratiche tecniche/amministrative inerenti a lavori e servizi.

La Cassazione ha valorizzato la funzione di chiarezza del rendiconto “strutturato” previsto dall’art. 1130-bis (registro contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa), proprio per consentire un controllo effettivo.

3) Modalità: il diritto esiste, ma va esercitato correttamente

In concreto, la visione dei documenti non dovrebbe trasformarsi in un braccio di ferro. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il diritto di accesso va esercitato secondo correttezza: richieste ragionevoli, non emulative, compatibili con l’organizzazione dell’amministratore.

Buone prassi (che aiutano davvero):

• richiesta scritta (email/PEC/raccomandata), indicando periodo e categorie di documenti;
• disponibilità a fissare un appuntamento per la consultazione;
• richiesta copie (anche digitali), accettando i costi vivi di riproduzione.

4) Privacy: cosa cambia quando nei documenti ci sono dati personali

Nel condominio circolano dati personali (nomi, indirizzi, morosità, riferimenti bancari, talvolta dati più delicati). La privacy non cancella il diritto di controllo, ma impone limiti di necessità e di non diffusione.

Il Garante Privacy ha fornito indicazioni specifiche per l’ambito condominiale (vademecum e documento di indirizzo 2025), insistendo su minimizzazione, cautele organizzative e corretto bilanciamento tra trasparenza e tutela dei dati.

Regola pratica

• Si consente la visione di ciò che serve a verificare la gestione (importi, causali, riferimenti del fornitore, collegamento con delibere e lavori).
• Si può oscurare ciò che è eccedente (es. IBAN personali completi o contatti privati non necessari, dati particolari non pertinenti), senza rendere impossibile il controllo.

Attenzione: una cosa è “privacy”, un’altra è impedire l’accesso. Oscurare tutto o rendere incomprensibile il documento non è un uso corretto del principio di minimizzazione.

5) Estratto conto condominiale: posso chiederlo alla banca? La banca può rilasciarlo?

Qui serve distinguere tra:

• diritto del condomino verso il condominio/amministratore (Codice civile);
• diritti verso la banca (Testo Unico Bancario e orientamenti ABF).

5.1 Prima strada: richiesta all’amministratore

L’art. 1129 c.c. prevede che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica.
Quindi, la via ordinaria è chiedere all’amministratore anche gli estratti conto del conto intestato al condominio.

5.2 Se l’amministratore non consegna: richiesta diretta alla banca (orientamento ABF)

L’art. 119 TUB riconosce al cliente il diritto di ottenere copia della documentazione relativa alle operazioni (di regola fino a 10 anni), entro un termine comunque non superiore a 90 giorni, a spese del richiedente.

Sulla base di questo quadro, l’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) ha più volte riconosciuto che il singolo condomino può ottenere dalla banca la documentazione del conto condominiale soprattutto quando l’amministratore è inerte o rifiuta, a condizione di dimostrare la propria qualità e, in genere, di aver prima richiesto i documenti all’amministratore.

Risposta chiara

• Il condomino può chiedere l’estratto conto alla banca?
  Sì, secondo l’orientamento ABF, in particolare in caso di mancata collaborazione dell’amministratore dopo richiesta preventiva.
• La banca può rilasciarlo?
  Sì, nei limiti dell’art. 119 TUB (periodo, costi, tempistiche), verificando la legittimazione e la documentazione presentata.

6) Schema operativo

1. Scrivi all’amministratore: chiedi visione/copie, indica periodo e documenti (inclusi estratti conto).
2. Fissa un appuntamento o chiedi copie digitali con costi indicati.
3. Se non risponde o nega: rinnova la richiesta richiamando artt. 1129 e 1130-bis c.c.
4. Se serve, vai in banca: istanza ex art. 119 TUB + prova qualità di condomino + prova della richiesta all’amministratore rimasta senza esito (approccio ABF).

Modello breve di richiesta all’amministratore e in caso di rifiuto o inerzia: sollecito e richiesta all’istituto bancario

(fac simile)

1) Richiesta

Oggetto: Richiesta visione o estrazione copia documentazione condominiale – artt. 1129 e 1130-bis c.c.

Egregio/Spett.le Amministratore/Amministrazione del Condominio [NOME CONDOMINIO / INDIRIZZO],

il/la sottoscritto/a [NOME COGNOME], nato/a a [LUOGO] il [DATA], C.F. [CODICE FISCALE], in qualità di condomino dell’unità immobiliare [INTERNO / SCALA / PIANO],

CHIEDO

di poter prendere visione o di estrarre copia, a proprie spese, della documentazione relativa alla gestione condominiale [INDICARE LA GESTIONE] per il periodo [DAL … AL …], e precisamente:

1. Documenti giustificativi di spesa: fatture, ricevute, note di credito, quietanze, F24, contratti con fornitori/professionisti, documentazione di pagamenti e incassi;
2. Documentazione del rendiconto: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa, riparti e prospetti contabili collegati;
3. Documentazione bancaria del conto condominiale: estratti conto, contabili, disposizioni/bonifici e ogni documento utile a ricostruire i movimenti del conto nel periodo indicato.

A tal fine chiedo di concordare un appuntamento per la consultazione presso il Luogo di dove sono tenuti i documenti condominiali oppure l’invio di copie digitali (PDF) con indicazione preventiva dei costi vivi di riproduzione/estrazione.

Resto a disposizione per ogni necessità organizzativa e, nel rispetto della normativa privacy, si richiede che eventuali oscuramenti riguardino solo dati non necessari alla verifica della gestione, senza pregiudicare la comprensibilità dei documenti.

In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti.

[NOME COGNOME]
[TELEFONO] – [EMAIL/PEC]
Data: [DATA]
Firma (se PEC/PDF): [FIRMA]

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2) Sollecito se non risponde / rifiuta

Oggetto: Sollecito – richiesta inviata in data [INSERIRE LA DATA] per la visione o estrazione copia della documentazione condominiale artt. 1129 e 1130-bis c.c.

Egregio/Spett.le,

con riferimento alla mia richiesta del [DATA] (inviata via [EMAIL/PEC]), ad oggi [PRIVA DI RISCONTRO O RESPINTA], rinnovo la domanda di visione ed estrazione copia della documentazione contabile e giustificativa del Condominio relativa alla gestione condominiale [INDICARE LA GESTIONE] per il periodo [DAL… AL…], inclusi estratti conto e documentazione bancaria del conto condominiale.

Si chiede di comunicare entro [15] giorni una data per la consultazione oppure di trasmettere copie digitali con indicazione dei costi vivi.

Cordiali saluti

[NOME COGNOME]

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3) Richiesta alla banca (art. 119 TUB) se l’amministratore è inerte

Oggetto: Richiesta documentazione conto corrente condominiale ex art. 119 TUB

Spett.le [BANCA / FILIALE]

E per conoscenza Egregio/Spett.le Amministratore/Amministrazione del Condominio [NOME CONDOMINIO / INDIRIZZO],

il/la sottoscritto/a [NOME COGNOME], C.F. [CF], in qualità di condomino del Condominio [NOME/INDIRIZZO],

CHIEDO

ai sensi dell’art. 119 TUB copia degli estratti conti bancari del conto corrente intestato al Condominio [INSERIRE NOME CONDOMINIO] n. IBAN [INSERIRE NUMERO] per i periodi [DAL… AL…], in quanto l’amministratore del condominio che ci legge in copia non ha provveduto alla consegna chiesta [INSERISCI LE DATE DELLA RICHIESTA E DEL SOLLECITO].

La documentazione richiesta potrà essere inviata [INSERISCI INDIRIZZO E-MAIL O PEC] in formato elettronico .pdf nativo

Allego:

1. prova della qualità di condomino (atto/proprietà o visura o certificazione amministratore, se disponibile);
2. copia della richiesta inviata all’amministratore in data [DATA] e del sollecito [DATA] rimasti senza esito / con diniego;
3. documento di identità.

Resto disponibile per il pagamento dei costi di produzione copia previsti e chiedo di conoscere modalità del pagamento e il relativo importo.

Cordiali saluti

[NOME COGNOME]

[RECAPITI]

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