Il potere di transigere o dilazionare i debiti condominiali non rientra, di regola, nelle attribuzioni ordinarie dell’amministratore. In assenza di una preventiva delibera assembleare o di una delega specifica, un accordo che conceda sconti, rateizzazioni o altre modalità di pagamento diverse dalla riscossione dovuta può essere considerato eccedente i poteri gestori. L’impianto normativo di riferimento è l’art. 1129, comma 9, c.c., che impone all’amministratore, salvo espressa dispensa dell’assemblea, di agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso.

Questo principio è stato ribadito, secondo la ricostruzione disponibile in fonti aperte, da un decreto del Tribunale di Napoli, VI Sezione civile, reso in camera di consiglio il 9 gennaio 2026 nel procedimento R.G. n. 12967/2025, con cui è stata disposta la revoca giudiziale di un’amministratrice. Non ho reperito il testo integrale del provvedimento in una fonte pubblica ufficiale accessibile; la vicenda è quindi ricostruita sulla base del materiale che hai fornito e di una sintesi giornalistico-giuridica pubblicata il 5 marzo 2026.

La vicenda

Nel ricorso per revoca erano state contestate diverse irregolarità: dalla gestione delle morosità alla tenuta dei bilanci, fino alla convocazione delle assemblee e ad altri profili documentali. Tra i punti centrali, i ricorrenti avevano evidenziato la concessione di rateizzazioni su quote ordinarie e straordinarie senza prova di autorizzazione assembleare, nonché la mancata dimostrazione di attività tempestive per il recupero di morosità risalenti. Secondo la ricostruzione disponibile, il Tribunale ha ritenuto assorbente proprio il segmento relativo alla gestione dei crediti condominiali.

Sul piano difensivo, l’amministratrice aveva sostenuto di avere regolarmente assolto gli obblighi formativi e di avere gestito alcune posizioni debitorie tramite solleciti o piani di rientro. Quanto al requisito professionale, la disciplina dell’art. 71-bis disp. att. c.c. prevede un’esenzione dal corso iniziale per chi abbia svolto attività di amministrazione per almeno un anno nel triennio precedente all’entrata in vigore della riforma, ferma la formazione periodica. Questo profilo, secondo la sintesi disponibile, non è stato ritenuto decisivo ai fini della revoca.

La decisione

Il punto chiave della decisione sarebbe nell’affermazione che l’amministratore non può accettare autonomamente una rateizzazione proposta da un condomino moroso, se manca la prova di una preventiva autorizzazione assembleare. In questa prospettiva, la concessione di un piano di rientro non è stata letta come un semplice atto esecutivo, ma come una scelta dispositiva incidente sulle modalità di soddisfazione del credito comune, e quindi estranea ai poteri gestori ordinari.

La base giuridica di tale impostazione si salda con la giurisprudenza di legittimità. La Cassazione ha chiarito che spetta all’assemblea, e non all’amministratore, approvare una transazione che riguardi spese di interesse comune, salvo delega espressa con fissazione dei limiti. Lo stesso indirizzo è stato richiamato anche in relazione agli accordi con condomini morosi, escludendo che l’amministratore possa pattuire autonomamente dilazioni o accordi transattivi senza un previo mandato assembleare.

Sempre secondo la ricostruzione del caso, il Tribunale avrebbe inoltre valorizzato la permanenza, nel consuntivo 2024, di morosità risalenti agli anni 2020-2022 per circa 6.500 euro, senza prova documentale delle attività di recupero svolte. Questo elemento, sommato alla rateizzazione accettata senza mandato, sarebbe stato ritenuto sufficiente a integrare un quadro di gravità tale da giustificare la revoca giudiziale, con assorbimento degli ulteriori addebiti.

Cosa cambia nella pratica per gli amministratori

La lezione operativa è netta. L’amministratore conserva il dovere di attivarsi per il recupero delle quote e non può sostituire a tale obbligo una trattativa individuale con il condomino moroso, salvo che l’assemblea lo abbia autorizzato espressamente o lo abbia dispensato dall’azione coattiva nei limiti consentiti dalla legge. In concreto, sconti, sospensioni, dilazioni, compensazioni o riscadenzamenti del debito richiedono una scelta assembleare chiara, oppure una delega specifica che delimiti l’attività negoziale.

Il provvedimento, per come ricostruito, segnala anche un secondo profilo: nel giudizio di revoca conta la tracciabilità documentale. Non basta affermare di avere sollecitato il pagamento o di avere avviato interlocuzioni informali. Occorre poter dimostrare, con documenti verificabili, i solleciti inviati, gli eventuali incarichi legali conferiti, le delibere che autorizzano scelte derogatorie e la coerenza tra rendiconto, stato di riparto e attività di recupero.

Il principio da ricordare

L’amministratore non è titolare di un generale potere di “negoziare” il credito condominiale. La disponibilità del credito, nelle sue modalità essenziali di riscossione, resta in capo all’assemblea quando si tratta di spese di interesse comune. Per questo motivo, in assenza di delibera autorizzativa, un piano di rientro o una transazione con il condomino moroso può esporre l’amministratore a contestazioni serie, sino alla revoca giudiziale quando il comportamento risulti concretamente idoneo a compromettere la corretta gestione o il rapporto fiduciario.

Riferimenti essenziali

• Art. 1129, comma 9, c.c.
• Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2014, n. 821; Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1980, n. 1994, sul potere assembleare in tema di transazioni relative a spese comuni.
• Cass. civ., 12 agosto 2022, n. 24808, sul difetto di potere dell’amministratore nel pattuire accordi o dilazioni senza autorizzazione assembleare.

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Roma, 28 gennaio 2026 – ore 18:06
Autore: Avv. Prof. Roberto Cacioni
Categoria: Giurisprudenza e prassi

Occhiello
Condominio parziale e colonne di scarico: la Corte di Cassazione ribadisce il primato del criterio proporzionale.

Sommario
Un’ordinanza di gennaio 2026 chiarisce che l’assenza di tabelle parziali non legittima la divisione “a teste” tra i soli condomini serviti da una colonna di scarico: la spesa va ricalcolata in proporzione ai millesimi, restringendo però la platea ai soli beneficiari.

Il quadro normativo: impianto comune, ma contributo “a platea ristretta”

Le condutture di scarico/fognarie rientrano tra gli impianti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c., n. 3, per gli impianti fino al punto di diramazione verso le proprietà esclusive). In linea generale, le spese per conservazione e riparazione delle parti comuni si ripartiscono in misura proporzionale al valore della proprietà (art. 1123, comma 1, c.c.).

Quando però l’impianto (o una sua tratta) serve solo alcune unità – tipicamente una “verticale” di scarico che raccoglie gli scarichi di una sola colonna di appartamenti – opera la logica del condominio parziale: contribuiscono solo i condomini che traggono utilità da quella parte/impianto (art. 1123, comma 3, c.c.).

La notizia: Cassazione 2026 “stop” al riparto in parti uguali senza base convenzionale

La Corte di Cassazione (Sez. II civile) è tornata sul tema con un provvedimento di gennaio 2026 (ordinanza n. 1095/2026, depositata il 19 gennaio 2026), in un caso relativo alla sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere ripartita in parti uguali tra i soli condomini serviti.

Il principio operativo è netto: l’assenza di tabelle millesimali “parziali” non autorizza il riparto “per teste”. Il criterio legale resta quello proporzionale, anche se la platea dei contribuenti si restringe al gruppo dei soli utilizzatori (condominio parziale).

Dichiarazione ANAI: “La pronuncia rafforza un punto cruciale per gli amministratori: nel condominio parziale cambia chi partecipa alla spesa, non come si calcola il contributo. Il riparto ‘uguale per tutti’ senza valida convenzione espone la delibera a contestazioni e ricalcoli.” – Ufficio Studi ANAI

Cosa cambia “ora” per gli amministratori: i millesimi generali si ricalcolano sul gruppo beneficiario

Il passaggio più rilevante, in chiave gestionale, è che i millesimi generali (tabella A) possono essere usati anche per spese che riguardano solo alcuni condomini: basta ricalcolare il rapporto tra i soli interessati.

Come si fa il ricalcolo (metodo pratico)

1. Individua le unità effettivamente servite dalla colonna/tratta di impianto.

2. Somma i loro millesimi generali (solo di quel gruppo).

3. Ripartisci la spesa in proporzione: millesimi del singolo / somma millesimi del gruppo.

Esempio
Tre unità servite con millesimi generali: 120 – 180 – 200.
Somma gruppo: 500.
Riparto: 120/500, 180/500, 200/500 (non 1/3 ciascuno).

Delibera assembleare e rischio contenzioso: attenzione a “criterio” vs “applicazione”

La Cassazione, nella ricostruzione riportata dalla stampa specializzata, evidenzia anche un profilo tipico: l’approvazione dei lavori da parte dei soli utenti non equivale automaticamente ad accettare un criterio di riparto diverso da quello legale.

Per gli amministratori conta distinguere:

• Applicare i criteri legali (art. 1123 c.c.) → scelta ordinaria dell’assemblea nell’ambito delle attribuzioni (art. 1135 c.c.).

• Derogare ai criteri legali (es. “tutti in parti uguali”) → serve una valida base convenzionale (regolamento contrattuale o accordo unanime, a seconda dei casi), non una semplice maggioranza.

Sul piano delle impugnazioni, il quadro generale sull’invalidità delle delibere in materia condominiale è stato chiarito dalle Sezioni Unite (Cass. SU n. 9839/2021), che ribadisce la centralità del termine e del perimetro dell’azione ex art. 1137 c.c..

Box ANAI: consigli pratici per amministratori

Checklist operativa (anti-contestazioni)

• Mappa tecnica: acquisisci relazione/verbale tecnico che identifichi con certezza la colonna/tratta e le unità servite.

• Platea corretta: riparto solo tra i beneficiari (condominio parziale, art. 1123 co. 3).

• Criterio corretto: riparto proporzionale ricalcolando i millesimi generali sul gruppo (no “per teste” salvo convenzione).

• Delibera “pulita”: in verbale separa approvazione lavori e approvazione riparto, allegando prospetto di calcolo.

• Trasparenza: inserisci nel rendiconto il metodo di ricalcolo e la somma millesimale del gruppo.

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Ripartizione spese condominiali; colonna di scarico; acque nere; condominio parziale; art. 1123 c.c.; tabelle millesimali; delibera assembleare; impugnazione delibera; amministratore di condominio; manutenzione impianti comuni.

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ANAI monitorerà eventuali ulteriori sviluppi applicativi e massime/commenti ufficiali sul provvedimento di gennaio 2026 (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 1095/2026) e pubblicherà schede operative con esempi di calcolo e modelli di prospetto di riparto.

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Prova del danno in condominio: crollo del ponteggio, domanda respinta se mancano foto e riscontri sul quantum

Roma, 28 gennaio 2026 — Redazione ANAI

Quando il nodo non è “se” l’evento sia accaduto, ma “quanto” e “come” il danno sia provato: una sentenza del Tribunale di Roma chiarisce cosa non basta in giudizio.

Nel contenzioso condominiale il risarcimento non passa solo dalla ricostruzione dell’evento, ma soprattutto dalla prova del danno e della sua consistenza economica. Con sentenza n. 1341/2026 (pubblicata il 28 gennaio 2026), il Tribunale di Roma (Sez. X civile), Giudice dott. Francesco Cina, ha rigettato le domande risarcitorie di un Condominio ritenendo non adeguatamente provati danno e quantum, anche in presenza di una testimonianza che confermava il crollo del ponteggio.

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Crollo del ponteggio in condominio: il Tribunale di Roma rigetta la domanda per difetto di prova del danno e del quantum. Cosa serve.

Sommario

• Un Condominio chiede il risarcimento per danni alle scale dopo il crollo di un ponteggio.
• La controversia passa da opposizioni a decreti ingiuntivi e arriva al Tribunale.
• Il giudice richiama l’art. 2697 c.c.: chi chiede il risarcimento deve provare il danno.
• La prova viene ritenuta insufficiente: foto non presenti in atti e preventivo non dimostrativo.
• Per gli amministratori: decisiva la filiera documentale (foto, perizie, produzioni rituali, nesso e quantum).

Premessa

La keyword “prova del danno condominio” non è un tecnicismo: spesso è il punto che decide l’esito della causa. La sentenza del Tribunale di Roma è utile perché distingue chiaramente tra prova dell’evento (il crollo) e prova del danno (esistenza, consistenza, collegamento causale e quantificazione).

Il fatto e la vicenda processuale

Secondo la ricostruzione attorea, il Condominio aveva stipulato un contratto di appalto per lavori sulle vetrate condominiali. Nel corso dell’esecuzione, una parte del ponteggio sarebbe crollata, causando scheggiature e danni nei pressi delle scale condominiali; l’accaduto sarebbe stato segnalato via e-mail e seguito da un sopralluogo concordato.

Dopo tentativi stragiudiziali e un procedimento di mediazione risultato infruttuoso, la vicenda si è intrecciata con decreti ingiuntivi e relative opposizioni: da un lato un decreto per compensi legati al ponteggio, dall’altro un decreto per spese di custodia/deposito delle vetrate, con domanda riconvenzionale del Condominio per il risarcimento.

A valle, il giudizio viene riassunto davanti al Tribunale (anche per questioni di competenza), e la causa viene istruita con produzione documentale e prova testimoniale.

Le difese delle parti

Per esigenze di anonimizzazione, le parti sono indicate con etichette generiche.

Condominio (attore): chiede il risarcimento dei danni da crollo del ponteggio, quantificandoli (in atti) e collegandoli alle scheggiature delle scale.

Impresa appaltatrice (convenuta): contesta, tra l’altro, l’impostazione della domanda e nega che i danni siano provati “né nell’an né nel quantum”; sostiene inoltre di non essere responsabile del ponteggio e chiama in causa l’Impresa ponteggi e l’Assicurazione, anche in ottica di manleva.

Impresa ponteggi (terzo chiamato): eccepisce il difetto di legittimazione passiva e, nel merito, contesta la prova dell’evento/danno/nesso; evidenzia inoltre che sarebbero stati prodotti solo elementi non sufficienti (ad esempio fotografie non determinanti e un preventivo), senza perizia tecnica asseverata e senza prova del ripristino.

Assicurazione (terza chiamata): solleva eccezioni sull’operatività della garanzia e su profili legati al contratto assicurativo e alle condizioni di polizza, secondo quanto riportato in sentenza.

Il principio chiave: onere della prova del danno (art. 2697 c.c.)

Il passaggio centrale è netto: anche quando una testimonianza conferma che il crollo del ponteggio si è verificato, ciò non basta a provare in modo adeguato il danno risarcibile e la sua esatta consistenza, che restano a carico di chi agisce. Il Tribunale richiama espressamente l’art. 2697 c.c. e conclude che la parte attrice non ha offerto adeguata prova del danno richiesto.

Perché la prova è stata ritenuta insufficiente

Testimonianza: evento sì, danno no (se non è verificabile)

Il testimone riferisce di aver visto la caduta di una parte del ponteggio, confermando l’evento. Tuttavia, nel descrivere i danni richiama un documento con riproduzioni fotografiche che, secondo il giudice, risultano decisive per “vedere” le scheggiature e collegarle temporalmente al crollo.

Foto non presenti agli atti e rischio di produzione “non rituale”

Il punto pratico, per chi gestisce contenziosi condominiali, è questo: dall’esame del fascicolo informatico il Tribunale rileva che non risultano allegate le immagini richiamate (l’e-mail menziona un allegato “.jpg”, ma l’immagine non è presente né nel fascicolo informatico né in quello cartaceo, per quanto verificato). Questo, oltre a porre un problema di possibile esibizione in udienza di un documento non ritualmente prodotto, rende impossibile verificare l’esatta consistenza del danno.

Il preventivo non dimostra il quantum e il nesso con le scheggiature

Il giudice esamina anche il preventivo prodotto dal Condominio (doc. 5), ma lo ritiene non idoneo a colmare il vuoto probatorio: proviene da un terzo, non è confermato con prova testimoniale specifica (anche per profili di genericità/valutatività) e, soprattutto, non consente di verificare se e in quale misura i lavori descritti – che appaiono come un rifacimento integrale di rampe – siano davvero necessari per rimediare alle sole scheggiature prospettate.

Takeaway operativi per amministratori

Checklist “prova del danno condominio” (prima di andare in giudizio)

• Foto e video: acquisirli subito, con conservazione dell’originale e tracciabilità (data/contesto) e deposito effettivo in fascicolo.
• Verbale di sopralluogo: descrizione puntuale del danno (dove, cosa, estensione), firme e allegati.
• Perizia/CTP: quando il danno non è “auto-evidente” o serve stimare costi e nesso.
• Prova del quantum: non solo preventivi; meglio anche riscontri tecnici, computi, fatture di ripristino (se eseguito) e comparazione “prima/dopo”.
• Nesso causale: collegare il tipo di riparazione al danno specifico (evitare richieste “onnicomprensive” non spiegate).
• Produzioni rituali: controllare che ogni allegato richiamato (foto, e-mail, file) sia realmente presente e leggibile nel fascicolo.

Conclusioni

La sentenza ribadisce un insegnamento operativo: nel risarcimento danni in ambito condominiale la partita si vince (o si perde) su prova, tracciabilità e coerenza tra evento, danno e quantificazione. Se mancano elementi verificabili agli atti—come immagini effettivamente depositate o riscontri idonei sul quantum—il rischio concreto è il rigetto della domanda.

Sintesi finale

Il Tribunale di Roma (sent. 1341/2026, Giudice Cina) rigetta la domanda del Condominio: la testimonianza conferma il crollo del ponteggio, ma non basta a provare danno e quantum. Foto non presenti agli atti e preventivo non dimostrativo risultano decisivi.

Riferimento

Tribunale di Roma, Sez. X civ., sent. n. 1341/2026, 28 gennaio 2026, RG 3821/2020, Giudice Francesco Cina.

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La gestione di un condominio si fonda su un principio semplice: chi contribuisce alle spese ha il diritto di capire come e perché quei soldi vengono spesi. Per questo l’ordinamento riconosce ai partecipanti un vero e proprio diritto di controllo sulla documentazione condominiale.
Questo diritto, però, non è “senza regole”: va esercitato correttamente e si coordina con la tutela dei dati personali (privacy).

Di seguito una guida chiara su: chi può chiedere la visione, quali documenti si possono consultare e copiare, quali cautele privacy vanno rispettate e se (e quando) si può chiedere l’estratto conto direttamente alla banca.

1) Chi può chiedere la visione dei documenti condominiali

1. Condòmini

Il diritto di accesso ai documenti spetta al condomino, cioè a chi è parte del condominio come proprietario di un’unità.

1. Titolari di diritti reali o di godimento

La legge riconosce espressamente la possibilità di visionare i documenti giustificativi di spesa anche ai titolari di diritti reali o di godimento (ad esempio usufruttuario). La norma di riferimento è l’art. 1130-bis c.c., che parla di visione “in ogni tempo” e di estrazione copia “a proprie spese”.

1. Inquilini/conduttori

L’inquilino, di regola, non è automaticamente legittimato come il condomino: l’accesso completo alla contabilità e ai giustificativi passa normalmente dal proprietario o da una sua delega, salvo casi specifici legati al rapporto locatizio.

2) Quali documenti si possono visionare (e ottenere in copia)

1. A) Documenti giustificativi di spesa: accesso “in ogni tempo”

Sono i documenti che dimostrano concretamente entrate e uscite: l’art. 1130-bis c.c. li rende visionabili in ogni tempo con possibilità di estrarre copia a spese del richiedente; inoltre prevede che le scritture e i documenti siano conservati per dieci anni.

Esempi (i più frequenti):

• fatture, ricevute, note di credito;
• contratti con fornitori e professionisti (manutentori, impresa, tecnico, legale);
• quietanze, F24, pagamenti e incassi;
• prospetti contabili e riparti collegati alle spese;
• documenti bancari del conto condominiale (estratti conto, contabili, ecc.).

1. B) Registri e atti di gestione

Rientrano nella normale area di controllo anche:

• verbali di assemblea e relativi allegati;
• documenti che compongono il rendiconto (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa);
• corrispondenza e pratiche tecniche/amministrative inerenti a lavori e servizi.

La Cassazione ha valorizzato la funzione di chiarezza del rendiconto “strutturato” previsto dall’art. 1130-bis (registro contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa), proprio per consentire un controllo effettivo.

3) Modalità: il diritto esiste, ma va esercitato correttamente

In concreto, la visione dei documenti non dovrebbe trasformarsi in un braccio di ferro. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il diritto di accesso va esercitato secondo correttezza: richieste ragionevoli, non emulative, compatibili con l’organizzazione dell’amministratore.

Buone prassi (che aiutano davvero):

• richiesta scritta (email/PEC/raccomandata), indicando periodo e categorie di documenti;
• disponibilità a fissare un appuntamento per la consultazione;
• richiesta copie (anche digitali), accettando i costi vivi di riproduzione.

4) Privacy: cosa cambia quando nei documenti ci sono dati personali

Nel condominio circolano dati personali (nomi, indirizzi, morosità, riferimenti bancari, talvolta dati più delicati). La privacy non cancella il diritto di controllo, ma impone limiti di necessità e di non diffusione.

Il Garante Privacy ha fornito indicazioni specifiche per l’ambito condominiale (vademecum e documento di indirizzo 2025), insistendo su minimizzazione, cautele organizzative e corretto bilanciamento tra trasparenza e tutela dei dati.

Regola pratica

• Si consente la visione di ciò che serve a verificare la gestione (importi, causali, riferimenti del fornitore, collegamento con delibere e lavori).
• Si può oscurare ciò che è eccedente (es. IBAN personali completi o contatti privati non necessari, dati particolari non pertinenti), senza rendere impossibile il controllo.

Attenzione: una cosa è “privacy”, un’altra è impedire l’accesso. Oscurare tutto o rendere incomprensibile il documento non è un uso corretto del principio di minimizzazione.

5) Estratto conto condominiale: posso chiederlo alla banca? La banca può rilasciarlo?

Qui serve distinguere tra:

• diritto del condomino verso il condominio/amministratore (Codice civile);
• diritti verso la banca (Testo Unico Bancario e orientamenti ABF).

5.1 Prima strada: richiesta all’amministratore

L’art. 1129 c.c. prevede che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica.
Quindi, la via ordinaria è chiedere all’amministratore anche gli estratti conto del conto intestato al condominio.

5.2 Se l’amministratore non consegna: richiesta diretta alla banca (orientamento ABF)

L’art. 119 TUB riconosce al cliente il diritto di ottenere copia della documentazione relativa alle operazioni (di regola fino a 10 anni), entro un termine comunque non superiore a 90 giorni, a spese del richiedente.

Sulla base di questo quadro, l’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) ha più volte riconosciuto che il singolo condomino può ottenere dalla banca la documentazione del conto condominiale soprattutto quando l’amministratore è inerte o rifiuta, a condizione di dimostrare la propria qualità e, in genere, di aver prima richiesto i documenti all’amministratore.

Risposta chiara

• Il condomino può chiedere l’estratto conto alla banca?
  Sì, secondo l’orientamento ABF, in particolare in caso di mancata collaborazione dell’amministratore dopo richiesta preventiva.
• La banca può rilasciarlo?
  Sì, nei limiti dell’art. 119 TUB (periodo, costi, tempistiche), verificando la legittimazione e la documentazione presentata.

6) Schema operativo

1. Scrivi all’amministratore: chiedi visione/copie, indica periodo e documenti (inclusi estratti conto).
2. Fissa un appuntamento o chiedi copie digitali con costi indicati.
3. Se non risponde o nega: rinnova la richiesta richiamando artt. 1129 e 1130-bis c.c.
4. Se serve, vai in banca: istanza ex art. 119 TUB + prova qualità di condomino + prova della richiesta all’amministratore rimasta senza esito (approccio ABF).

Modello breve di richiesta all’amministratore e in caso di rifiuto o inerzia: sollecito e richiesta all’istituto bancario

(fac simile)

1) Richiesta

Oggetto: Richiesta visione o estrazione copia documentazione condominiale – artt. 1129 e 1130-bis c.c.

Egregio/Spett.le Amministratore/Amministrazione del Condominio [NOME CONDOMINIO / INDIRIZZO],

il/la sottoscritto/a [NOME COGNOME], nato/a a [LUOGO] il [DATA], C.F. [CODICE FISCALE], in qualità di condomino dell’unità immobiliare [INTERNO / SCALA / PIANO],

CHIEDO

di poter prendere visione o di estrarre copia, a proprie spese, della documentazione relativa alla gestione condominiale [INDICARE LA GESTIONE] per il periodo [DAL … AL …], e precisamente:

1. Documenti giustificativi di spesa: fatture, ricevute, note di credito, quietanze, F24, contratti con fornitori/professionisti, documentazione di pagamenti e incassi;
2. Documentazione del rendiconto: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa, riparti e prospetti contabili collegati;
3. Documentazione bancaria del conto condominiale: estratti conto, contabili, disposizioni/bonifici e ogni documento utile a ricostruire i movimenti del conto nel periodo indicato.

A tal fine chiedo di concordare un appuntamento per la consultazione presso il Luogo di dove sono tenuti i documenti condominiali oppure l’invio di copie digitali (PDF) con indicazione preventiva dei costi vivi di riproduzione/estrazione.

Resto a disposizione per ogni necessità organizzativa e, nel rispetto della normativa privacy, si richiede che eventuali oscuramenti riguardino solo dati non necessari alla verifica della gestione, senza pregiudicare la comprensibilità dei documenti.

In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti.

[NOME COGNOME]
[TELEFONO] – [EMAIL/PEC]
Data: [DATA]
Firma (se PEC/PDF): [FIRMA]

************************

2) Sollecito se non risponde / rifiuta

Oggetto: Sollecito – richiesta inviata in data [INSERIRE LA DATA] per la visione o estrazione copia della documentazione condominiale artt. 1129 e 1130-bis c.c.

Egregio/Spett.le,

con riferimento alla mia richiesta del [DATA] (inviata via [EMAIL/PEC]), ad oggi [PRIVA DI RISCONTRO O RESPINTA], rinnovo la domanda di visione ed estrazione copia della documentazione contabile e giustificativa del Condominio relativa alla gestione condominiale [INDICARE LA GESTIONE] per il periodo [DAL… AL…], inclusi estratti conto e documentazione bancaria del conto condominiale.

Si chiede di comunicare entro [15] giorni una data per la consultazione oppure di trasmettere copie digitali con indicazione dei costi vivi.

Cordiali saluti

[NOME COGNOME]

********************

3) Richiesta alla banca (art. 119 TUB) se l’amministratore è inerte

Oggetto: Richiesta documentazione conto corrente condominiale ex art. 119 TUB

Spett.le [BANCA / FILIALE]

E per conoscenza Egregio/Spett.le Amministratore/Amministrazione del Condominio [NOME CONDOMINIO / INDIRIZZO],

il/la sottoscritto/a [NOME COGNOME], C.F. [CF], in qualità di condomino del Condominio [NOME/INDIRIZZO],

CHIEDO

ai sensi dell’art. 119 TUB copia degli estratti conti bancari del conto corrente intestato al Condominio [INSERIRE NOME CONDOMINIO] n. IBAN [INSERIRE NUMERO] per i periodi [DAL… AL…], in quanto l’amministratore del condominio che ci legge in copia non ha provveduto alla consegna chiesta [INSERISCI LE DATE DELLA RICHIESTA E DEL SOLLECITO].

La documentazione richiesta potrà essere inviata [INSERISCI INDIRIZZO E-MAIL O PEC] in formato elettronico .pdf nativo

Allego:

1. prova della qualità di condomino (atto/proprietà o visura o certificazione amministratore, se disponibile);
2. copia della richiesta inviata all’amministratore in data [DATA] e del sollecito [DATA] rimasti senza esito / con diniego;
3. documento di identità.

Resto disponibile per il pagamento dei costi di produzione copia previsti e chiedo di conoscere modalità del pagamento e il relativo importo.

Cordiali saluti

[NOME COGNOME]

[RECAPITI]

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La nomina o conferma dell’amministratore presuppone che il soggetto designato sia già in possesso dei requisiti richiesti dall’art. 71-bis disp. att. c.c., inclusi (per gli amministratori esterni ai condomini) formazione iniziale e aggiornamento periodico. Il punto pratico è decisivo: non basta la sola frequenza del corso, se alla data dell’assemblea non risulta conseguita l’attestazione finale.

Su questo impianto si innesta la sentenza Tribunale di Napoli n. 585 del 14 gennaio 2026, che affronta anche il tema dell’esonero per l’amministratore “interno” e, soprattutto, qualifica il vizio come annullabilità.

Il fatto e la vicenda processuale

La delibera impugnata

Un condomino impugna la delibera assembleare del 3 aprile 2024, limitatamente al punto relativo alla nomina/conferma dell’amministratore.

La sequenza temporale che decide la causa

Dalla ricostruzione (come riportata nella fonte) risulta che l’amministratore:

• aveva frequentato il corso iniziale tra 21 marzo 2024 e 9 aprile 2024;
• aveva ottenuto l’attestato solo il 21 maggio 2024, quindi dopo l’assemblea del 3 aprile 2024.

Le difese delle parti

La posizione del condomino

Il condomino deduce l’illegittimità della nomina/conferma perché l’amministratore (soggetto esterno):

1. non aveva completato la formazione richiesta alla data della delibera;
2. non poteva invocare l’esonero previsto quando l’amministratore è nominato tra i condomini.

La posizione del Condominio

Il Condominio chiede il rigetto dell’impugnazione, sostenendo (in sintesi) l’idoneità del soggetto nominato e valorizzando il conseguimento successivo dell’abilitazione, oltre a un collegamento “familiare” con una proprietà nello stabile.

La decisione: attestato richiesto già alla data dell’assemblea

Il Tribunale annulla la delibera solo nella parte relativa alla nomina/conferma dell’amministratore, ritenendo decisivi due passaggi:

Requisiti “a data certa” (formazione non sanabile ex post)

Al 3 aprile 2024 l’amministratore non aveva ancora conseguito l’attestato: la frequenza del corso non viene equiparata al conseguimento del requisito.

Esonero: non estendibile a chi non è condomino

Il Tribunale esclude l’esonero perché l’amministratore non era “condomino” in senso proprio (la proprietà era riferita al coniuge), e quindi non poteva beneficiare della disciplina prevista per l’amministratore nominato tra i partecipanti.

Nota sui magistrati: nelle fonti consultate sulla sentenza del Tribunale di Napoli non è indicato il nominativo del giudice estensore; per le sentenze di Cassazione, invece, i dati di collegio sono esplicitati (v. infra).

Principio di diritto ricavabile

Il principio operativo è chiaro: la delibera che nomina/conferma un amministratore esterno richiede che i requisiti ex art. 71-bis siano già maturati e documentabili alla data dell’assemblea; in mancanza, la delibera è invalida (con qualificazione del vizio oggetto di dibattito giurisprudenziale).

Box: cosa sono le “norme imperative” e perché contano nelle delibere condominiali

Norme imperative = regole inderogabili: non possono essere escluse o modificate dalla volontà dei privati (contratti, assemblee, regolamenti), perché tutelano interessi ritenuti superiori dall’ordinamento (ordine pubblico, correttezza del mercato, protezione di terzi o della collettività).

Quando un atto (anche una delibera) è in contrasto con una norma imperativa, può scattare la nullità “virtuale” ex art. 1418 c.c.. Proprio su questa base la Cassazione ha qualificato l’art. 71-bis come norma imperativa e ha ricondotto alla nullità la delibera di nomina dell’amministratore privo dei requisiti.

Nullità o annullabilità della delibera di nomina: il punto dopo Napoli 2026 e Cassazione 2024

Due linee interpretative conviventi

1. Merito (annullabilità): Trib. Napoli n. 585/2026 qualifica la delibera come annullabile quando l’incarico è conferito a soggetto privo dei requisiti (nel caso, per mancanza dell’attestato alla data della delibera).
2. Legittimità (nullità): Cassazione civile, Sez. II, 31 ottobre 2024, n. 28195 e n. 28196 afferma che la delibera è nulla per contrarietà a norma imperativa, in quanto i requisiti dell’art. 71-bis sono posti a tutela di interessi generali e incidono sulla capacità del contraente.
   • Cass. 28195/2024: Presidente Milena Falaschi, Relatore/Estensore Antonio Scarpa.
   • Cass. 28196/2024: testo in PDF con passaggi espliciti su norma imperativa e nullità.

Impatto pratico (strategia “prudente”)

• Se il vizio è annullabilità: vale in linea generale il perimetro dell’art. 1137 c.c. (termine breve e regole dell’impugnazione).
• Se il vizio è nullità: la tutela non è ancorata al termine di 30 giorni e l’invalidità può essere fatta valere con maggiore ampiezza (fermi interesse e regole processuali).

Best practice difensiva (quando si è nei tempi): impostare domanda principale di nullità (alla luce di Cass. 28195–28196/2024) e subordinata di annullamento ex art. 1137 c.c., per neutralizzare il rischio che il giudice di merito aderisca al filone dell’annullabilità.

Commento critico e operativo (ANAI)

1. Checklist documentale “prima” della nomina: il Condominio dovrebbe acquisire e conservare prima dell’assemblea copia di attestati e requisiti ex art. 71-bis (e verbalizzare gli estremi). Questo evita delibere “in anticipo” e contenzioso prevedibile.
2. Esonero solo se condomino: la sentenza ribadisce un criterio restrittivo; collegamenti familiari o intestazioni a terzi non “trasformano” l’amministratore esterno in amministratore interno.
3. Piano alternativo: revoca: anche quando la lite sull’invalidità è complessa (nullità vs annullabilità), la carenza dei requisiti può riflettersi sul distinto terreno della revoca dell’amministratore.

In conclusione, la vicenda conferma l’esigenza di coincidenza temporale tra nomina e possesso dei requisiti: l’attestazione deve essere già conseguita alla data della delibera e l’esonero non si estende oltre l’amministratore effettivamente “condomino”. Sul piano della sanzione civilistica, il quadro è oggi condizionato dall’intervento della Cassazione 2024 (Pres. Falaschi, Est. Scarpa), che propende per la nullità; tuttavia, alcune pronunce di merito (come Napoli 2026) continuano a parlare di annullabilità, imponendo una strategia processuale “a doppio binario”.

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Tribunale di Napoli (sentenza 19 settembre 2025, n. 8135)

Premessa: trasparenza sì, ma secondo regole

La visione dei documenti condominiali è uno snodo essenziale della gestione: chi contribuisce alle spese deve poter controllare “come” e “perché” vengono impiegate le risorse comuni. Tuttavia, trasparenza non significa “consegna illimitata” né imposizione di attività gravose all’amministratore. Proprio su questo equilibrio interviene il Tribunale di Napoli (sentenza 19 settembre 2025, n. 8135), richiamando un principio pratico: il diritto di controllo esiste, ma va esercitato nelle forme previste dalla legge e senza trasformarsi in un onere organizzativo improprio per la gestione.

Il fatto e la vicenda processuale

Un condomino (assistito dai difensori) agiva contro il Condominio (in persona dell’amministratore, assistito dai difensori) chiedendo la condanna alla comunicazione/consegna di una serie ampia di documenti: certificazioni impiantistiche (D.M. 37/2008), verifica messa a terra (D.P.R. 462/2001), DVR, DURC, contratto d’appalto, fino a documentazione bancaria/estratto conto. La richiesta era stata avanzata a mezzo PEC e strutturata come domanda di consegna più che come istanza di presa visione e successiva estrazione copie.

Il giudizio veniva definito con motivazione “concisa” (rito ex art. 281 sexies c.p.c.), e la domanda veniva rigettata per carenze legate soprattutto alle modalità con cui il diritto era stato esercitato.

Le difese delle parti (in sintesi)

Difesa del condomino

Il condomino sosteneva:

• l’esistenza di un diritto pieno di accesso alla documentazione condominiale;
• la necessità di ottenere copia dei documenti richiesti per verificare la regolarità della gestione e degli adempimenti (anche in materia di sicurezza e appalti).

Difesa del Condominio/amministratore

Il Condominio, per il tramite dell’amministratore (e dei difensori), faceva leva su:

• l’assenza, in capo all’amministratore, di un obbligo generalizzato di ricerca, copia e invio di documenti “a richiesta”;
• la necessità che il diritto venga esercitato come presa visione presso i luoghi di conservazione e nei tempi compatibili con l’organizzazione dell’ufficio, con copie a cura e spese del richiedente.

Il principio di diritto richiamato dal Giudice

Il Giudice del Tribunale di Napoli chiarisce che:

• i condomini hanno diritto di “prendere visione” e “estrarre copia” della documentazione, ma il diritto va esercitato presso i locali ove i documenti si trovano e nei giorni/orari stabiliti (richiamo agli artt. 1129 e 1130-bis c.c.);
• non esiste un diritto “tout court” di pretendere che l’amministratore cerchi, fotocopi e invii una mole indeterminata di atti, perché ciò non trova fondamento normativo e confligge con i limiti organizzativi della funzione;
• l’obbligo dell’amministratore è rendere la documentazione “disponibile”, informando il condomino di luogo e tempo per l’accesso, lasciando al richiedente l’estrazione copie a propria cura e spese.

In altre parole: la visione dei documenti condominiali è un diritto reale, ma la sua tutela passa da richieste correttamente impostate (accesso/visione + copie a spese), non da pretese di “consegna chiavi in mano”.

Commento critico e operativo per avvocati e giuristi

1) La “forma” della richiesta diventa sostanza

La sentenza è un promemoria processuale: molte controversie nascono perché si confonde diritto di visione con obbligo di trasmissione. Se la domanda giudiziale è costruita come pretesa di consegna indiscriminata, il rischio di rigetto aumenta, specie quando:

• la richiesta è onnicomprensiva (certificazioni, DVR, DURC, appalti, banca);
• non si prova di aver chiesto (prima) un appuntamento per la consultazione o un accesso ragionevole.

Consiglio pratico: nelle diffide e negli atti introduttivi, qualificare sempre la pretesa come istanza di accesso/visione ex artt. 1129 e 1130-bis c.c., indicando: periodo, categorie di documenti e disponibilità a concordare modalità. Solo in caso di inerzia/diniego documentato, valutare l’azione.

2) L’amministratore deve “rendere disponibile”, non “lavorare al posto del condomino”

Il passaggio centrale del Giudice (“nessun obbligo di fornire copia a richiesta”) va letto insieme al dovere di conservazione e tenuta dei registri (art. 1130 c.c.). Il punto non è negare l’accesso, ma evitare che l’accesso si trasformi in un’attività extra-gestione.

Buona prassi difensiva: in caso di contestazione, l’amministratore dovrebbe provare di aver offerto slot di consultazione e indicato costi vivi di riproduzione, così da escludere l’inerzia.

Privacy e documenti condominiali: bilanciamento, non pretesto

La privacy non annulla la trasparenza: impone minimizzazione e cautele (oscuramenti selettivi di dati eccedenti), senza rendere il documento incomprensibile. Sul punto, il Garante ha richiamato l’esigenza di un quadro unitario per il trattamento dati in ambito condominiale e il bilanciamento tra diritti dei condomini e protezione dei dati personali.

Operativamente: ammessi oscuramenti mirati (es. dati non pertinenti), ma non “oscuramento totale” che impedisca la verifica contabile.

Focus estratto conto: quando entra in gioco la banca (art. 119 TUB)

La sentenza napoletana riguarda soprattutto modalità di accesso verso l’amministratore. Diverso è il tema dell’estratto conto richiesto alla banca.

L’ABF ha riconosciuto la legittimazione del singolo condomino a ottenere documentazione bancaria del conto condominiale anche direttamente dall’intermediario, ma solo dopo una preventiva richiesta all’amministratore rimasta senza esito (diniego/inerzia provati).

Schema operativo consigliato (in chiave contenziosa):

1. Istanza all’amministratore per visione/estrazione copia (artt. 1129 e 1130-bis c.c.).
2. Prova dell’eventuale diniego/inerzia.
3. Istanza ex art. 119 TUB alla banca, allegando prova della qualità di condomino e della richiesta precedente.

In conclusione, la sentenza del Trib. Napoli 19 settembre 2025, n. 8135 ribadisce un principio “di gestione” prima ancora che di diritto: la visione dei documenti condominiali è garantita, ma deve essere esercitata come accesso/consultazione (e copia a spese del richiedente), non come pretesa di consegna massiva e organizzativamente onerosa.

Consigli ANAI: impostare correttamente la richiesta per evitare il rigetto per difetto di modalità.

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