Corte d’Appello di Bologna, sentenza 1580/2025

In breve:

• Mala gestio se l’amministratore non paga le fatture ai fornitori pur avendo fondi disponibili: è tenuto a risarcire gli interessi e i danni maturati.
• Nessuna responsabilità per mancata esecuzione forzata contro i condomini morosi se sono già stati ottenuti e notificati decreti ingiuntivi e precetti e l’ulteriore azione non avrebbe avuto utilità concreta.
• Nel caso esaminato: condanna a 5.033,10 € (3.833,10 € di interessi + 1.200,00 € a titolo equitativo) oltre interessi legali, con manleva assicurativa (scoperto 10%) e parziale compensazione delle spese.

Cosa ha deciso la Corte

Con la sentenza n. 1580/2025, la Corte d’Appello di Bologna ha precisato i confini della responsabilità dell’amministratore di condominio:

• Esclusa la responsabilità per il recupero crediti verso morosi, perché l’ex amministratore aveva attivato decreti ingiuntivi e precetti e informato l’assemblea sui rischi e costi delle esecuzioni (pignoramenti immobiliari, ipoteche pregresse, rischio invenduto).
• Affermata invece la responsabilità per mancato pagamento delle fatture del fornitore di energia, nonostante la disponibilità di cassa: l’inerzia ha generato interessi passivi per 3.833,10 €, più 1.200,00 € di ulteriore danno equitativo, per un totale di 5.033,10 €, oltre interessi legali.

Il quadro normativo essenziale

• L’amministratore è mandatario con rappresentanza del condominio (art. 1703 c.c.) e deve agire con diligenza qualificata.
• L’art. 1129, co. 9, c.c. impone di attivare la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è iscritto.
• La Cassazione (Sez. VI, ord. 20100/2013) ha chiarito che l’assenza di esecuzione forzata non integra, di per sé, responsabilità se risultano azioni monitorie e precetti e l’inutilità dell’ulteriore esecuzione.

Il caso concreto, in sintesi

Il condominio cita l’ex amministratore per:

1. omesso recupero di crediti verso morosi;
2. mancato pagamento delle fatture energia, con interessi a carico del condominio.

Il primo grado rigetta la domanda. In appello, la Corte accoglie parzialmente: nessuna mala gestio sul recupero crediti; responsabilità piena per le fatture non pagate a fornitore.

Quando c’è mala gestio: fornitori non pagati

• Le obbligazioni certe, liquide ed esigibili (es. fatture energia) vanno pagate se ci sono fondi.
• L’inerzia dell’amministratore integra inadempimento e mala gestio: scatta l’obbligo di risarcire il danno (qui, interessi passivi + danno equitativo).

Quando non c’è mala gestio: recupero dei crediti

• Se l’amministratore dimostra:
  • decreti ingiuntivi e precetti già emessi/notificati;
  • informazione all’assemblea su costi/benefici;
  • scarsa utilità concreta delle esecuzioni (es. ipoteche pregresse, rischio invenduto),
    allora la mancata esecuzione forzata non comporta automaticamente responsabilità.

Cosa imparano amministratori e condomini (checklist operativa)

• Pagamenti fornitori: monitorare scadenze, verificare cassa dedicata, pagare tempestivamente.
• Recupero crediti morosi: attivare decreti ingiuntivi entro i termini; valutare cost/benefit delle esecuzioni e metterlo a verbale.
• Trasparenza: informare l’assemblea con documenti (preventivi costi legali, rischi esecuzione).
• Tracciabilità: conservare prove dei pagamenti e dei tentativi di recupero.

FAQ (brevi)

L’amministratore risponde sempre se non procede con pignoramenti?
No, se ha già attivato decreti ingiuntivi/precetti e prova l’inutilità dell’esecuzione.

Il mancato pagamento delle fatture può costare caro?
Sì: integra mala gestio e obbliga a risarcire gli interessi e gli ulteriori danni subiti dal condominio.

Basta allegare l’inadempimento per ottenere il risarcimento?
No: chi agisce deve provare il danno e che con condotta diligente sarebbe stato evitato.

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L’amministratore può concordare da solo solo una rateizzazione che non cambia l’importo dovuto e non crea buchi di cassa. Se l’accordo comporta rinunce (sconti, interessi azzerati, saldo e stralcio) o impatta sul bilancio, decide l’assemblea con delibera.

Perché il tema è importante

Anche un solo insoluto può bloccare fornitori e lavori. Prima di aprire un contenzioso, spesso si prova una soluzione bonaria: il piano di rientro. Ma chi ha il potere di approvarlo? Dipende dalla natura dell’accordo e dai suoi effetti sui conti del condominio.

Quando l’amministratore può agire in autonomia

L’amministratore può concordare un piano senza delibera solo se si tratta di una diversa modalità di pagamento di un debito già certo e liquido, senza alcuna rinuncia economica. In pratica:

• è un semplice calendario di rate o nuove scadenze (nessun taglio del capitale);
• interessi e oneri restano dovuti secondo regolamento/legge;
• la rateizzazione non mette a rischio la cassa (es. coperta da fondo cassa, nessun ritardo nei pagamenti ai fornitori).

Se anche uno solo di questi punti manca, l’amministratore non può decidere da solo.

Quando serve la delibera dell’assemblea

È necessaria la decisione dell’assemblea (a maggioranza) quando il piano:

• prevede rinunce: riduzione del debito, saldo e stralcio, abbuono interessi/more;
• ha impatto rilevante su bilancio e liquidità (durata lunga, anticipo degli altri condòmini);
• comporta sospendere o non avviare un’azione giudiziaria appropriata al caso;
• modifica in sostanza i diritti di credito del condominio.

In queste ipotesi l’assemblea è l’unico organo legittimato a decidere.

Come muoversi nei casi complessi

• Valutazione preventiva: quantifica il debito, verifica la sostenibilità delle rate e gli effetti di cassa.
• Trasparenza documentale: metti per iscritto proposta, impegni, scadenze e conseguenze in caso di inadempimento.
• Soggetti fragili: se il moroso ha un amministratore di sostegno, acquisisci il decreto di nomina per controllare i poteri rappresentativi.
• Regola d’oro: anche quando la legge consente autonomia, passare dall’assemblea evita contestazioni e tutela l’amministratore.

Procedura consigliata (checklist operativa)

1. Ricostruzione del credito (capitale, interessi, spese già maturate).
2. Proposta scritta del moroso con piano rate e garanzie.
3. Valutazione di cassa e del rischio (eventuali fondi disponibili).
4. Scelta del canale decisionale: autonomia solo se mera rateizzazione senza rinunce; altrimenti convoca assemblea.
5. Accordo scritto con clausola risolutiva espressa e decadenza dal beneficio del termine.
6. Monitoraggio pagamenti e immediata attivazione delle tutele se salta una rata.

Errori da evitare

• Accordi verbali o senza cronoprogramma e penali.
• Sconti impliciti (es. interessi non applicati) senza delibera.
• Piani che slittano i fornitori creando nuovi insoluti.
• Mancata tracciabilità dei versamenti (bonifico dedicato, causale chiara).

FAQ rapide

L’amministratore può rateizzare liberamente?
Sì, solo come diversa scansione delle scadenze e senza rinunce economiche. In caso contrario serve l’assemblea.

Serve sempre un verbale assembleare?
No, ma è consigliabile per importi elevati o piani lunghi: riduce i rischi di contestazione.

Si possono azzerare gli interessi?
Solo con delibera: è una rinuncia di credito.

Se il moroso non rispetta il piano?
Con una clausola risolutiva l’intero debito diventa immediatamente esigibile e si procede al recupero.

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Modello essenziale di accordo (esempio)

“Il Sig./La Sig.ra ___ riconosce il debito di € ___ (capitale + interessi maturati al //____).
Paga in n. __ rate mensili di € ___ con scadenza il giorno __ di ogni mese, tramite bonifico su c/c condominiale IBAN ____.
In caso di mancato pagamento anche di una sola rata entro __ giorni dalla scadenza, il debitore decade dal beneficio del termine e l’intero residuo diventa immediatamente esigibile, oltre a interessi di mora e spese di recupero.”

(Adatta termini e importi al tuo regolamento; l’esempio non è consulenza legale.)

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Introduzione

Quando un incendio si sviluppa in un condominio — partendo da un appartamento, dal locale condominiale o da un impianto comune — e non esiste una polizza assicurativa che copra il rischio, la domanda che tutti si fanno è: chi risponde dei danni?.
In questo articolo spiegheremo le regole giuridiche applicabili, mostreremo casi tipici, faremo riferimento alla normativa e alla giurisprudenza, e proporremo consigli per ridurre i rischi e prevenire contenziosi condominiali.

1. Le basi normative: culpa, responsabilità e “cosa in custodia”

1.1 Art. 2051 c.c. — responsabilità per “cosa in custodia”

Ai sensi dell’art. 2051 del Codice civile, chi detiene una “cosa” è responsabile dei danni che essa causa, salvo che provi il caso fortuito. È un regime di responsabilità oggettiva:

“Ciascuno è responsabile dei danni prodotti dalla ‘cosa’ che ha in custodia … a meno che non provi che il fatto è dipeso da caso fortuito.”

In un condominio, le “cose in custodia” possono includere impianti comuni (caldaie, apparecchi elettrici, quadri comuni), elementi costruttivi (condotte, canne fumarie, cavedi) o altri elementi strutturali e impiantistici. Se da uno di questi elementi si sviluppa un incendio, chi “custodisce” quell’elemento può essere chiamato a rispondere.

1.2 Art. 2043 c.c. — responsabilità per fatto illecito

Quando un incendio è causato da un comportamento colposo o doloso (es. incuria, difetto di manutenzione, uso improprio), si applica l’art. 2043 c.c., che impone a chi ha cagionato il danno di risarcirlo integralmente.

Spesso, nei casi reali, i due articoli interagiscono: la custodia dell’impianto (2051) e la colpa o omissione (2043) confluiscono nella richiesta di risarcimento.

2. Chi paga i danni: scenari e responsabilità

Secondo la situazione concreta, la responsabilità può gravare su:

• il proprietario dell’unità da cui è partito l’incendio: se l’incendio ha origine da un impianto interno all’appartamento (ad esempio impianto elettrico, caldaia, apparecchio domestico) per cui il proprietario doveva manutenzione e controllo, quel proprietario può essere ritenuto responsabile.

• il condominio o l’amministratore: se l’incendio prende origine da impianti o elementi comuni (ad esempio quadri elettrici condominiali, canne fumarie comuni, cavedi, impianto di riscaldamento condominiale) per i quali l’amministratore avrebbe l’onere di vigilare, ispezionare e mantenere. In questi casi, l’assemblea può imputare la responsabilità al condominio e poi fare rivalsa sul condomino che ha causato il danno.

• tutti i condomini, pro quota: se il danno riguarda le parti comuni dell’edificio, ogni condomino è tenuto a concorrere per la sua quota millesimale, salvo che sia individuabile un responsabile diretto.

Ad esempio, se l’incendio ha danneggiato il tetto, il vano scale, la facciata o gli impianti comuni, i danni verranno ripartiti tra tutti i condomini secondo i millesimi (art. 1123 c.c.).

3. Cosa cambia se non c’è polizza assicurativa

Se non è stipulata alcuna polizza che copra l’incendio, non può intervenire un’assicurazione che indennizzi automaticamente i danni. In quel caso:

• Il danneggiato deve attivare l’azione verso il responsabile, dimostrando la causa dell’incendio, il nesso di causalità e l’ammontare del danno;

• Se il responsabile non ha mezzi o è insolvente, può risultare complicato ottenere il ristoro integrale;

• Il condominio — se coinvolto — non avrà risorse esterne da un’assicurazione per ricostruire o riparare, e quindi gli oneri ricadranno sui condomini.

In altre parole, in mancanza di polizza, si rientra nella logica del risarcimento tra privati, con tutti i rischi, rallentamenti e contenziosi conseguenti.

4. Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza ha chiarito che:

• La responsabilità secondo l’articolo 2051 c.c. ha carattere oggettivo, e non presunto: il custode deve provare il caso fortuito per liberarsene.

• Anche il condominio può essere chiamato a rispondere in solido verso terzi per danni causati da elementi comuni maltenuti, salvo poi esercitare rivalsa sul condomino responsabile.

• In molti casi, le corti hanno riconosciuto che una mancata manutenzione periodica o l’omessa verifica di impianti condominiali possono essere considerate colpa grave, aggravando la posizione del “custode”.

5. Esempi pratici

6. Consigli pratici per condomini e amministratori

1. Stipulare una polizza incendio condominiale
   Anche se non obbligatoria per legge, è fortemente consigliata. Una polizza può coprire danni a parti comuni, danni ai singoli appartamenti e responsabilità civile verso terzi.

2. Controlli e manutenzione regolari
   Predisporre ispezioni periodiche (almeno annuali) sugli impianti elettrici, riscaldamento centralizzato, canne fumarie, quadri comuni, cavedi e cavità. Documentare gli interventi per ridurre il rischio di contenziosi.

3. Redazione di verbali e delibere chiare
   In assemblea condominiale, stabilire responsabilità, modalità di verifica e piano manutentivo per gli impianti comuni.

4. Preventivi, perizie e relazioni tecniche
   In caso di sinistro, è importante farsi assistere da tecnici e periti per ricostruire la dinamica dell’incendio e fissare l’onere della prova.

5. Verifica della solvibilità del potenziale responsabile
   Prima di avviare un contenzioso, valutare se il soggetto individuato ha mezzi economici per rispondere. Altrimenti, l’azione può risultare sterile.

6. Prevedere fondi di riserva
   Avere un fondo cassa condominiale o un fondo emergenze può facilitare interventi immediati in attesa della definizione del contenzioso.

7. Domande frequenti

È obbligatorio che il condominio abbia assicurazione incendio?
No, non c’è un obbligo legale specifico. Tuttavia, molte delibere assembleari la prevedono come misura prudenziale.

Se l’incendio è causato da dolo, cambia la situazione?
Sì: se si dimostra dolo, la responsabilità diventa più grave e il risarcimento può includere anche danni non materiali, oltre al danno patrimoniale.

Cosa succede se il danneggiato non è un condomino, ma un terzo (es. passante)?
Il terzo può agire direttamente contro il responsabile (proprietario o condominio), richiedendo la riparazione dei danni subiti.

Conclusione

In assenza di una polizza assicurativa, il tema dell’incendio in condominio diventa particolarmente delicato: occorre sia una valutazione attenta della responsabilità che una strategia preventiva (manutenzione, delibere, fondi) per tutelare i condomini. Affidarsi a tecnici, avvocati e amministratori esperti può fare la differenza in un contenzioso.

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In condominio il recupero dei crediti verso i morosi pone sempre la stessa domanda: chi paga le spese legali e i costi del procedimento? Diffide, contributo unificato, notifiche e parcelle non sono dettagli: incidono sul bilancio e vanno gestiti con regole precise. In linea generale, le spese si anticipano pro quota tra i condòmini e si recuperano dal debitore solo nei limiti di quanto liquidato dal giudice (decreto o sentenza). Ma non tutte le voci seguono la stessa sorte: i costi vivi della diffida possono ricadere sul moroso, mentre gli onorarî dell’avvocato per la fase stragiudiziale restano di norma a carico del condominio, salvo unanimità o specifica liquidazione.

In questa guida spieghiamo chi anticipa e quando si può addebitare al moroso, con focus su: diffida/solleciti, decreto ingiuntivo, mediazione o negoziazione assistita, e buone pratiche per amministratori (incarico, riparto, rendiconto). Troverai anche uno schema riassuntivo “chi paga cosa” e le FAQ più frequenti per evitare errori di imputazione e contestazioni.

• In partenza paga il condominio (ripartizione per millesimi), salvo poi recuperare dal moroso quanto liquidato dal giudice nel provvedimento (decreto/sentenza).

• Diffida/sollecito: i costi vivi (es. spese postali) possono essere addebitati al moroso; gli onorarî dell’avvocato per la diffida restano a carico del condominio, salvo unanimità.

• Decreto ingiuntivo: le spese legali/processuali sono anticipate dal condominio, ma poi addebitabili al moroso nei limiti di quanto liquidato dal giudice: l’assemblea può porle a suo carico solo se conformi alla liquidazione giudiziale (Cass. 751/2016).

• Mediazione/negoziazione: si anticipano come sopra; se si finisce in giudizio, si chiede il rimborso al moroso nel provvedimento finale.

1) Il quadro di base: perché anticipa il condominio

Per prassi e per la disciplina condominiale, le spese sostenute nell’interesse comune si ripartiscono tra tutti i condòmini in base ai millesimi; nelle azioni di recupero crediti ciò significa che il condominio anticipa onorarî e costi, per poi rivalersi sul debitore quando interviene la liquidazione del giudice. Il fondamento operativo si collega all’art. 63 disp. att. c.c. (ingiunzione immediatamente esecutiva e tutela del credito condominiale).

2) Diffida e solleciti: cosa va al moroso e cosa no

• Spese vive di invio (raccomandata/PEC, diritti postali ecc.): addebito al moroso che ha reso necessario l’esborso.

• Parcella dell’avvocato per la diffida stragiudiziale: a carico del condominio (riparto per millesimi). L’addebito diretto al moroso richiede unanimità o una liquidazione giudiziale specifica; in mancanza, l’addebito personale è illegittimo secondo l’orientamento prevalente.

3) Azione giudiziale (decreto ingiuntivo): chi paga e quando

• Inizio procedura: contributo unificato, notifiche, diritti e parcella sono anticipati dal condominio (riparto per millesimi, escluso il moroso se previsto dal riparto ad hoc).

• Provvedimento del giudice: se il decreto (o la sentenza) liquida le spese a favore del condominio, l’assemblea può porle a carico del singolo moroso nei limiti di quanto liquidato. Questo è espressamente ritenuto legittimo dalla Cassazione (n. 751/2016).

• In sintesi: prima si anticipa tutti, poi si recupera dal moroso quanto liquidato dal giudice (non di più).

Nota operativa: in mancanza di una liquidazione giudiziale, l’addebito “personale” al moroso delle spese stragiudiziali (solo parcella) è di regola non valido. Restano invece addebitabili i costi vivi della diffida.

4) Mediazione o negoziazione assistita

Se si passa da mediazione/negoziazione assistita, le spese legali si trattano come sopra: anticipate dal condominio e poi chieste in rimborso nell’eventuale decisione giudiziale che definisce la lite.

Schema rapido: chi paga cosa

Domande frequenti

Possiamo addebitare subito tutto al moroso?
No. In assenza di liquidazione del giudice, l’addebito “personale” della parcella è a rischio; vanno addebitati solo i costi vivi della diffida. Per il resto si attende la liquidazione.

Serve una delibera ad hoc per recuperare le spese liquidate dal giudice?
È legittimo deliberare l’addebito integrale al moroso delle spese liquidate nel decreto/sentenza; la Cassazione lo ha confermato (n. 751/2016).

Perché il condominio deve anticipare?
Perché le spese sono sostenute nell’interesse comune: il credito è del condominio e l’art. 63 disp. att. c.c. consente azioni rapide (decreto ingiuntivo). Il recupero al moroso avviene a valle, con la liquidazione.

Consigli pratici per amministratori

1. Incarico scritto all’avvocato, con piano di riparto approvato.

2. Conserva le pezze: ricevute postali/PEC per addebito costi vivi al moroso.

3. Chiedi sempre la liquidazione delle spese nel ricorso per decreto.

4. In rendiconto, separa anticipi (millesimi) e recuperi dal moroso dopo la decisione.

5. Se si passa da mediazione/negoziazione, contabilizza gli anticipi e domandane il rimborso nel successivo giudizio.

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Perché esistono “prima” e “seconda” convocazione

L’art. 1136 c.c. prevede quorum più stringenti in prima convocazione (per evitare decisioni prese con poche presenze) e quorum ridotti in seconda convocazione, che può tenersi almeno il giorno successivo. È una soluzione pratica per scongiurare la paralisi condominiale.

Se l’avviso indica una sola convocazione

Se la convocazione non distingue tra prima e seconda, l’assemblea non è automaticamente invalida. La riunione si considera in prima convocazione, quindi per costituirsi e deliberare deve rispettare le soglie del comma 1 e 2 dell’art. 1136 c.c. (quorum “alti”). La prassi e la giurisprudenza di merito lo confermano.

Quorum da rispettare (promemoria operativo)

• Costitutivo (prima convocazione): presenti almeno 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti.

• Deliberativo (prima convocazione): favorevoli = maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore (≥ 500 millesimi).

Se per errore si applicano i quorum della seconda convocazione a una seduta che giuridicamente è “prima”, le delibere sono annullabili (non nulle).

La prima convocazione deve tenersi davvero?

No. La seconda non dipende dallo svolgimento effettivo della prima: questa può anche andare deserta (prassi frequente) purché le due date siano correttamente indicate. Principio ribadito da Cassazione e dottrina pratica nel tempo.

Nullità o annullabilità: cosa cambia (e per i tuoi termini)

Le Sezioni Unite hanno tracciato la linea: la regola generale è l’annullabilità per vizi procedurali (convocazione, quorum, ripartizioni), mentre la nullità è eccezione, riservata a casi gravissimi (oggetto illecito, invasione di diritti individuali, carenza di potere).

• Annullabilità: impugnazione entro 30 giorni (presenti/dissenzienti da quando si è tenuta; assenti da quando è comunicata).

• Nullità: impugnabile sempre.

Caso pratico: Tribunale di Napoli, n. 5036/2025

Il Tribunale di Napoli (21 maggio 2025, n. 5036) ha chiarito che l’omessa distinzione tra prima e seconda non invalida la convocazione: l’assemblea va considerata in prima convocazione e, se sono stati usati i quorum “bassi”, la delibera è annullabile per difetto di maggioranze, non per il vizio formale dell’avviso.

Checklist veloce per amministratori e condòmini

• Indica sempre prima e seconda convocazione con giorni distinti.

• In assenza di distinzione, applica i quorum della prima (costitutivo + deliberativo).

• Verbalizza presenze, deleghe e millesimi per prova dei quorum.

• Se noti quorum sbagliati, impugna entro 30 giorni (annullabilità).

FAQ (Domande Frequenti)

La convocazione unica rende nulla l’assemblea?
No. Si considera prima convocazione e richiede le maggioranze più alte. L’eventuale errore sui quorum genera annullabilità, non nullità.

Per fare la seconda convocazione devo svolgere davvero la prima?
No: la prima può andare deserta; l’importante è indicare correttamente le due date nell’avviso.

Quali sono i quorum in prima convocazione?
Presenze: 2/3 del valore + maggioranza dei partecipanti; approvazione: maggioranza intervenuti + almeno 1/2 del valore.

Entro quando posso impugnare se sono stati applicati i quorum sbagliati?
Entro 30 giorni (regola dell’annullabilità, Sezioni Unite).

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