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Il caso deciso dal Tribunale: condensa del climatizzatore e uso del pluviale condominiale

Una recente sentenza ha affrontato la delicata questione della legittimità dello scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale, tema ricorrente in ambito condominiale, specie nei mesi estivi. Il caso nasce dalla contestazione da parte del Condominio nei confronti di alcuni condomini che avevano installato impianti di climatizzazione le cui tubazioni convogliavano l’acqua di condensa direttamente nei pluviali comuni, senza previa autorizzazione assembleare.

A seguito delle contestazioni, il Condominio ha agito in giudizio, chiedendo la rimozione dell’intervento e il ripristino dello stato originario, assumendo che tale uso rappresentasse una violazione dell’art. 1102 c.c. e un’alterazione della funzione originaria del bene comune.

Le difese dei condomini

I condomini convenuti si sono costituiti in giudizio negando qualsiasi alterazione del bene comune, sostenendo che lo scarico della condensa costituisce un’immissione modesta, non inquinante e non dannosa, tale da non compromettere l’utilizzo del pluviale da parte degli altri partecipanti al condominio.

Inoltre, hanno fatto leva su una presunta tolleranza del Condominio e sulla mancanza di divieti espliciti nel regolamento, contestando la legittimazione dell’assemblea a deliberare la rimozione in assenza di un danno concreto.

Il principio di diritto: l’art. 1102 c.c. e la tutela delle parti comuni

Il Tribunale ha accolto le ragioni del Condominio, richiamando espressamente l’art. 1102 del Codice civile, secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Il giudice ha osservato che il pluviale è destinato allo smaltimento delle acque meteoriche, mentre la condensa del condizionatore è frutto di un processo artificiale e ha natura differente, per quanto non pericolosa. La trasformazione dell’uso del pluviale, senza autorizzazione dell’assemblea né intervento tecnico qualificato, costituisce una violazione del principio di corretta utilizzazione delle parti comuni.

Il Tribunale ha anche evidenziato come l’assenza di danno materiale non sia sufficiente ad escludere l’illegittimità dell’intervento: ciò che rileva è l’alterazione funzionale e strutturale della cosa comune.

La decisione: ordine di rimozione e ripristino

La sentenza si conclude con l’accoglimento della domanda del Condominio. Il giudice ha ordinato ai condomini la rimozione dello scarico della condensa nel pluviale e il ripristino dello stato originario, condannandoli alle spese di lite.

Il provvedimento ribadisce il principio per cui l’innovazione sulle parti comuni, anche se apparentemente minima, richiede il consenso dell’assemblea, soprattutto quando incide sulla destinazione funzionale del bene.

Commento critico: orientamento consolidato e implicazioni pratiche

Un indirizzo giurisprudenziale ormai fermo

La pronuncia si inserisce in un solco giurisprudenziale ormai consolidato, già avallato da numerose decisioni, tra cui Trib. Padova, 22 febbraio 2011 n. 352, secondo cui l’immissione della condensa nei pluviali condominiali integra un uso anomalo del bene comune.

Anche recenti pronunce (ad es. Trib. Salerno, 2023) hanno confermato che l’acqua di condensa non può essere assimilata all’acqua piovana e, pertanto, non può essere introdotta nei pluviali senza delibera condominiale o modifica tecnica conforme ai regolamenti edilizi.

Implicazioni operative per gli amministratori e i tecnici

Dal punto di vista operativo, la sentenza offre utili spunti per amministratori, tecnici e avvocati:

• Prima dell’installazione di condizionatori, è necessario verificare dove confluisce la condensa e se tale percorso è conforme al regolamento condominiale e ai titoli edilizi.
• È fortemente raccomandato proporre in assemblea una delibera che disciplini l’uso degli impianti e gli eventuali percorsi di scarico.
• In alternativa, è preferibile orientare i condomini verso sistemi di scarico autonomi e certificati, che non gravino sulle strutture comuni.
• L’amministratore può legittimamente richiedere, in assenza di autorizzazione, la rimozione dell’intervento non conforme, anche in via extragiudiziale.

Conclusioni: attenzione agli impianti privati che impattano sulle parti comuni

Lo scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale è, secondo la giurisprudenza più recente, illegittimo se effettuato senza il consenso dell’assemblea. L’utilizzo delle parti comuni deve essere sempre conforme alla loro destinazione originaria, anche in assenza di danni materiali.

Per evitare liti e contenziosi, è opportuno che gli impianti vengano progettati e realizzati da tecnici qualificati, in sinergia con l’amministratore, nel rispetto del regolamento e del principio di buona convivenza condominiale.

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Il fatto: un’amministrazione tollerante che ha aggravato la morosità condominiale

Con decreto del 16 luglio 2025, il Tribunale di Messina ha disposto la revoca dell’amministratore condominiale per grave irregolarità gestionale, accogliendo il ricorso di un condomino preoccupato per l’inerzia nella gestione della morosità. La vicenda trae origine da una situazione debitoria preoccupante, con crediti condominiali non riscossi per oltre 72.000 euro, cresciuti sensibilmente rispetto ai 58.000 euro dell’anno precedente.

L’assemblea, nel tentativo di affrontare la criticità, aveva approvato una delibera specifica: invio di diffide a tutti i condomini con debiti superiori a 1.000 euro, offerta di piani di rientro non superiori a 12 mesi, ed eventuale avvio delle azioni legali di recupero in caso di mancato pagamento. L’amministratore, però, si è limitato ad inviare solo due diffide e non ha attivato alcuna procedura giudiziale, determinando di fatto l’aggravamento della crisi finanziaria del Condominio.

Le difese dell’amministratore e del Condominio

Nel corso del procedimento, l’amministratore ha sostenuto di aver agito secondo prudenza, tentando soluzioni conciliative per evitare contenziosi. La difesa ha altresì affermato che, nonostante la situazione debitoria, i servizi essenziali del condominio non erano mai stati interrotti e che il bilancio era stato successivamente approvato dall’assemblea, anche se con ritardo.

I difensori del Condominio hanno sostenuto che l’inazione non aveva prodotto un danno concreto e che il comportamento dell’amministratore doveva essere valutato nel contesto complessivo della gestione, alla luce delle difficoltà contingenti.

Il principio di diritto: dovere inderogabile di riscossione entro sei mesi

Il Tribunale ha rigettato le argomentazioni difensive e ha ritenuto la mancata esecuzione delle delibere assembleari e l’inerzia nella riscossione dei crediti una grave violazione dell’art. 1129, comma 12 c.c.. La norma prevede espressamente la revoca giudiziale dell’amministratore in caso di omessa esecuzione delle delibere dell’assemblea o di inadempimento degli obblighi previsti per legge.

In particolare, il comma 9 dell’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di agire per la riscossione delle quote entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea né per la procedura, né per la nomina del legale.

Ulteriore irregolarità: la presentazione tardiva del rendiconto

Il Tribunale ha anche censurato la tardiva presentazione del bilancio consuntivo, avvenuta oltre i 180 giorni previsti dall’art. 1130, comma 1 n. 10 c.c.. Il fatto che l’assemblea abbia comunque approvato il bilancio non sana il vizio originario. La normativa impone all’amministratore una condotta proattiva e puntuale, e ogni scostamento dai termini previsti integra un’autonoma causa di revoca, anche in assenza di danni immediati.

Commento operativo: le responsabilità gestionali non si eludono

Questa pronuncia ha notevole valore pratico per gli avvocati e gli operatori del diritto condominiale, perché chiarisce alcuni principi imprescindibili nella gestione del Condominio:

L’obbligo di azione è inderogabile

L’amministratore non può sospendere le azioni di recupero crediti in modo discrezionale, né temporeggiare confidando in soluzioni bonarie. In assenza di una delibera assembleare espressa di esonero, la riscossione delle quote morose entro sei mesi è un obbligo giuridico e non un’opzione.

La delibera è vincolante

Le deliberazioni dell’assemblea non sono suggerimenti, ma atti vincolanti che l’amministratore deve eseguire fedelmente e senza ritardi. Il Tribunale riafferma che l’amministratore è un mandatario, non un mediatore tollerante.

Il bilancio va presentato nei tempi di legge

Anche in mancanza di opposizioni assembleari, il ritardo nella redazione del bilancio costituisce un’irregolarità formale grave, che non può essere sanata ex post. La gestione finanziaria deve essere trasparente, puntuale e conforme ai termini di legge.

Conclusioni: un richiamo alla diligenza professionale

La decisione del Tribunale di Messina costituisce un forte richiamo alla responsabilità professionale degli amministratori di condominio. La tolleranza verso i condomini morosi, se non prevista espressamente dall’assemblea, può essere letta come violazione del mandato fiduciario e legittima la revoca giudiziale, anche su impulso di un singolo condomino.

Per i professionisti del settore, questa sentenza impone una riflessione sulle prassi operative: è necessario documentare puntualmente ogni passaggio, rispettare rigorosamente i termini e agire senza ritardi per la tutela dell’interesse comune.

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Il Tribunale di Nocera Inferiore, con la sentenza n. 1975 dell’11 giugno 2025, ha ribadito un principio ormai consolidato in tema di responsabilità solidale nel condominio: l’amministratore che omette di agire contro i condomini morosi può essere condannato al risarcimento dei danni, in quanto inadempiente agli obblighi del mandato conferito ex art. 1710 c.c.

Una decisione che conferma il rigore con cui la giurisprudenza valuta la funzione gestionale e fiduciaria dell’amministratore condominiale, sottolineandone la responsabilità in caso di inerzia o negligenza nella tutela dell’interesse comune.

Il fatto: inerzia e gravi omissioni nella gestione del condominio

La controversia trae origine dall’azione proposta da un condominio, rappresentato dal nuovo amministratore, nei confronti della precedente amministratrice, revocata a seguito di una delibera assembleare.
La domanda si fondava su diverse condotte omissive, tra cui:

• la mancata attivazione delle procedure per il recupero delle morosità condominiali;
• l’omessa rendicontazione delle somme incassate durante il mandato;
• l’utilizzo indebito di fondi vincolati senza previa deliberazione assembleare;
• la percezione di compensi dopo la revoca, senza giustificazione o copertura contabile.

Tali omissioni avevano compromesso gravemente l’equilibrio finanziario del condominio, impedendo un corretto rapporto con i fornitori e i creditori.

Le difese dell’amministratrice: giustificazioni non provate

Nel costituirsi in giudizio, l’ex amministratrice ha tentato di giustificare la propria condotta, sostenendo l’esistenza di generiche difficoltà operative, l’assenza di fondi disponibili e una pretesa delega informale da parte dell’assemblea a non procedere contro i morosi.

Tuttavia, nessuna delle allegazioni difensive è stata suffragata da riscontri documentali. Il Tribunale ha rilevato l’assenza di delibere che autorizzassero l’inerzia o la mancata escussione dei debitori, così come l’omessa dimostrazione di attività gestionali minimamente idonee alla tutela del patrimonio comune.

Il principio di diritto richiamato dal Tribunale

Il giudice ha fondato la propria decisione sull’art. 1710 c.c., che impone al mandatario di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

Nel contesto condominiale, tale obbligo si traduce nella necessità di attivare tempestivamente ogni iniziativa utile al recupero dei crediti, anche attraverso atti giudiziari, per garantire l’equilibrio economico dell’ente.

Significativo il passaggio della motivazione in cui si afferma che «l’omissione sistematica e ingiustificata dell’amministratore nel contrastare la morosità costituisce una violazione grave del mandato fiduciario, aggravando il danno collettivo e compromettendo la gestione ordinaria».

La condanna al risarcimento e la restituzione dei compensi

Il Tribunale ha riconosciuto in pieno la responsabilità dell’ex amministratrice, condannandola genericamente al risarcimento del danno in favore del condominio.

Non essendo possibile, allo stato, procedere a una quantificazione precisa del danno (mancando una contabilità completa e dettagliata), il giudice ha disposto che la liquidazione avvenga in separato giudizio, in base a criteri equitativi ex art. 1226 c.c.

In aggiunta, è stata accolta anche la domanda di restituzione dei compensi percepiti dopo la revoca dall’incarico, poiché tali somme risultavano versate in assenza di titolo, senza alcuna urgenza operativa né copertura deliberativa ai sensi dell’art. 1135, comma 2, c.c.

Commento critico-operativo per avvocati e giuristi

Questa sentenza rappresenta un ulteriore punto fermo in materia di responsabilità solidale nel condominio, con particolare riferimento alla gestione delle morosità.

Dal punto di vista operativo, il contenuto della decisione offre una serie di spunti concreti per l’attività forense e gestionale:

Per gli avvocati

• Attività difensiva del condominio: è fondamentale raccogliere con tempestività documentazione contabile, verbali assembleari e corrispondenza utile a dimostrare l’inerzia dell’amministratore uscente.
• Impugnazione dell’amministratore: si consiglia di valutare la tempestività dell’azione anche alla luce di eventuali prescrizioni, nonché la possibilità di procedere con rito semplificato per il risarcimento.
• Tutela cautelare: nei casi più gravi, potrebbe configurarsi il rischio di danno irreparabile che giustifica istanze di sequestro conservativo.

Per gli amministratori professionisti

• Dovere di diligenza rafforzata: l’amministratore ha l’obbligo di avviare procedure per il recupero dei crediti, salvo diversa (e motivata) delibera assembleare. La sola conoscenza della morosità e l’inazione possono fondare una responsabilità civile.
• Trasparenza nella rendicontazione: omettere la presentazione del rendiconto annuale o non documentare le entrate e le uscite può esporre a responsabilità personale.
• Rinuncia preventiva ai compensi: in caso di revoca, ogni attività successiva deve essere deliberata e giustificata; in difetto, eventuali somme percepite possono essere oggetto di azione restitutoria.

Conclusioni

Il Tribunale di Nocera Inferiore, con questa sentenza, sottolinea con chiarezza che la responsabilità solidale nel condominio può estendersi all’amministratore negligente, specie in presenza di comportamenti omissivi nella tutela del credito dell’ente.

Un richiamo forte all’assunzione consapevole di responsabilità da parte di chi gestisce beni comuni, nella consapevolezza che ogni inadempimento – anche per omissione – ha un impatto diretto e misurabile sulla collettività condominiale.

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www.associazioneanai.it

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