Tribunale di Roma – Sezione V Civile, Decreto 12.06.2025, n. 3780/2025 – R.G. 4524/2025

Parole chiave: revoca amministratore condominio, art. 1129 c.c., gravi irregolarità, consuntivo, responsabilità, mancata convocazione, spese processuali

1. Il caso

Un condomino ha adito il Tribunale di Roma chiedendo, ai sensi dell’art. 1129 c.c., la revoca giudiziale dell’amministratore del condominio di via Montecassiano n. 23, Roma, gestito dalla società Piramide S.r.l.s.
A fondamento del ricorso, sono state contestate tre presunte gravi irregolarità nella gestione:

• omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione dei consuntivi 2023 e 2024;

• accesso parziale e tardivo alla documentazione condominiale;

• aumento non deliberato del compenso dell’amministratore.

2. La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha rigettato il ricorso in ogni sua parte, escludendo la sussistenza di gravi irregolarità e condannando il ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate, oltre accessori di legge.

3. Motivazione: nessuna grave irregolarità ex art. 1129 c.c.

3.1. Sull’approvazione del consuntivo 2023

Il Tribunale ha accertato che l’assemblea condominiale era stata regolarmente convocata per il 12 giugno 2024 con all’ordine del giorno l’approvazione del consuntivo 2023.
Tuttavia, la discussione è stata rinviata su decisione dell’assemblea stessa, che ha poi approvato il rendiconto nella successiva riunione del 20 febbraio 2025.

La mancata approvazione del consuntivo non è ascrivibile a omissione dell’amministratore, ma a una libera determinazione assembleare. Ne consegue l’assenza di responsabilità ex art. 1129 c.c. e l’infondatezza del motivo di revoca.

3.2. Sulla gestione del consuntivo 2024

Alla data del ricorso (3 aprile 2024), il termine per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del consuntivo 2024 non era ancora decorso. Inoltre, era stata già convocata un’assemblea ad hoc per il 10 giugno 2025.
Pertanto, nessuna omissione o ritardo può essere imputato all’amministratore.

3.3. Sulla documentazione condominiale

Il Tribunale ha ritenuto che la presunta consegna parziale o tardiva dei documenti non configuri una grave irregolarità, anche per la mancanza di prova di un pregiudizio concreto subito dal condomino.
L’accesso ai documenti, seppur ritardato, non ha compromesso diritti sostanziali né violato obblighi di trasparenza tali da giustificare la revoca.

3.4. Sull’aumento del compenso

Il giudice ha chiarito che l’eventuale incongruità del compenso – passato da € 520 a € 1.000 (oltre IVA) – doveva essere contestata impugnando la delibera di approvazione del bilancio preventivo.
L’importo, sebbene modificato, non costituisce di per sé una grave irregolarità gestoria.

4. Questioni procedurali: irrilevanza delle eccezioni extra ricorso

Le eccezioni sollevate in udienza (mancata convocazione del ricorrente alle assemblee del 12.6.2024 e 20.2.2025, mancata ricezione dei verbali) sono state dichiarate inammissibili nel presente giudizio.
Tali censure avrebbero dovuto essere proposte tramite impugnazione delle relative delibere in sede contenziosa ordinaria, e non nel procedimento ex art. 1129 c.c.

5. Conclusione e rilievi applicativi

Con questo provvedimento, il Tribunale di Roma ribadisce un principio fondamentale:

la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio presuppone condotte qualificabili come “gravi irregolarità” nel senso stretto indicato dall’art. 1129 c.c., non semplici disfunzioni o divergenze di merito.

L’omessa approvazione di un consuntivo per decisione dell’assemblea, il ritardo nell’accesso a documenti non essenziali o la modifica del compenso tramite bilancio non costituiscono cause autonome di revoca.
La decisione conferma un orientamento giurisprudenziale che tutela la stabilità della gestione condominiale, scoraggiando l’utilizzo strumentale dei ricorsi ex art. 1129 c.c. per questioni meramente assembleari.

Riferimenti normativi e pratici

• Art. 1129 c.c. – Revoca dell’amministratore per gravi irregolarità

• Art. 1130 c.c. – Obbligo di presentazione del rendiconto

• D.M. 55/2014 – Parametri per la liquidazione delle spese giudiziali

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Chi è l’Usufruttuario?

L’usufruttuario è il soggetto che, pur non essendo proprietario del bene, ha il diritto di utilizzarlo e di goderne i frutti, nel rispetto della sua destinazione economica. L’usufrutto può riguardare un bene mobile o immobile (come un appartamento), ed è regolato dal Libro II del Codice Civile, in particolare agli articoli 978 e ss.

L’usufrutto può essere costituito per contratto, testamento o usucapione, ed è sempre limitato nel tempo, non potendo superare la durata della vita dell’usufruttuario.

Chi è il Nudo Proprietario?

Il nudo proprietario è il soggetto che detiene la titolarità del bene, ma non può utilizzarlo né trarne beneficio fino a quando dura l’usufrutto. Egli conserva comunque il diritto di disporre della sua quota di proprietà (es. vendere la nuda proprietà), ma senza ledere il diritto dell’usufruttuario.

La distinzione tra usufruttuario e nudo proprietario è essenziale in quanto determina obblighi e responsabilità differenti, in particolare riguardo alla manutenzione e alla gestione delle spese.

La Ripartizione delle Spese: cosa dice il Codice Civile

Il Codice Civile, agli articoli 1004 e 1005, stabilisce con chiarezza la suddivisione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario. La logica di fondo è semplice: chi usa il bene sostiene le spese di manutenzione ordinaria; chi ne è proprietario, quelle straordinarie.

Cosa sono le Spese Ordinarie?

Le spese ordinarie sono tutte quelle necessarie per il mantenimento del bene in buono stato d’uso, ovvero:

• Piccole riparazioni

• Pulizia e igiene

• Manutenzione degli impianti (es. caldaia, citofono, ascensore)

• Consumi e costi correnti (acqua, luce, gas, portierato, giardinaggio)

• Spese condominiali correnti

🔹 Chi le paga: l’usufruttuario
📜 Riferimento normativo: art. 1004 c.c.

Cosa sono le Spese Straordinarie?

Le spese straordinarie sono invece quelle che riguardano interventi strutturali, di rifacimento o innovazione, e in generale tutti i costi non ricorrenti, come ad esempio:

• Rifacimento tetto o facciate

• Consolidamento strutturale

• Sostituzione integrale degli impianti

• Interventi di ristrutturazione straordinaria

• Innovazioni approvate in assemblea condominiale

🔹 Chi le paga: il nudo proprietario
📜 Riferimento normativo: art. 1004 c.c. (secondo periodo)

E le spese condominiali? Chi le paga?

In ambito condominiale, la giurisprudenza è chiara:

• Le spese condominiali ordinarie (es. pulizia scale, luce comune, manutenzioni periodiche) sono a carico dell’usufruttuario;

• Le spese condominiali straordinarie (es. rifacimento lastrico solare, cappotto termico, installazione di ascensore) sono a carico del nudo proprietario.

Secondo l’art. 67 delle disposizioni attuative del Codice Civile, anche il diritto di voto in assemblea segue la natura della spesa:

• Usufruttuario vota sulle delibere di ordinaria amministrazione

• Nudo proprietario vota per innovazioni e spese straordinarie

Cosa succede in caso di disaccordo?

In caso di conflitto tra nudo proprietario e usufruttuario, è opportuno formalizzare un accordo scritto che regoli preventivamente la ripartizione delle spese, anche in vista di eventuali lavori condominiali.

Se non vi è accordo, ci si potrà rivolgere all’assemblea condominiale o, in ultima istanza, all’autorità giudiziaria per determinare le responsabilità secondo quanto stabilito dalla legge.

Conclusioni

La corretta distinzione tra usufruttuario e nudo proprietario è fondamentale per evitare contenziosi e incomprensioni nella gestione degli immobili. La legge italiana stabilisce con precisione chi paga cosa, ma è sempre raccomandabile, specie in ambito condominiale, una gestione preventiva, trasparente e condivisa delle responsabilità.

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Introduzione

Con la sentenza n. 9120/2024, il Tribunale ordinario di Roma – Quinta Sezione Civile – ha affrontato una controversia tra alcuni condomini e un condominio, chiarendo importanti aspetti sulla validità delle delibere assembleari e sulla responsabilità solidale in ambito condominiale, in relazione al pagamento degli oneri approvati. Il caso è paradigmatico per tutti i professionisti che operano nel settore condominiale e immobiliare.

I fatti di causa

Alcuni condomini avevano proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 17171/2022, notificato dal Condominio per il mancato pagamento di oneri condominiali. Contestualmente, gli opponenti avevano chiesto l’annullamento della delibera assembleare del 30/06/2020, che aveva determinato la ripartizione delle spese, lamentandone la presunta invalidità.

Il Condominio si è costituito chiedendo la conferma del decreto, evidenziando l’infondatezza delle eccezioni sollevate e la tardività dell’impugnazione della delibera.

Le difese delle parti

Condomini opponenti

• Richiesta di revoca del decreto ingiuntivo per decorrenza del termine ex art. 644 c.p.c.;

• Domanda riconvenzionale di annullamento della delibera condominiale del 30/06/2020;

• Contestazioni circa la validità e correttezza del riparto delle spese.

Condominio opposto

• Istanza per la provvisoria esecutività del decreto;

• Eccezione di decadenza dei termini per impugnare la delibera;

• Richiesta di conferma del decreto e condanna degli opponenti alle spese processuali.

Il principio giuridico espresso

Il Giudice ha rigettato l’opposizione e la domanda riconvenzionale, ritenendo:

• Infondata la doglianza sulla tardiva notifica, poiché la notifica si perfeziona con la consegna all’ufficiale giudiziario, a prescindere dalla ricezione da parte del destinatario (Cass. 4993/2014; 8862/2018; 6603/2019);

• Inammissibile l’impugnazione tardiva della delibera, poiché tale impugnazione è soggetta al termine perentorio di 30 giorni ex art. 1137 c.c.;

• Valida la delibera assembleare come titolo esecutivo per l’ottenimento del decreto ingiuntivo, anche senza l’approvazione del riparto (Cass. 27292/2005; Cass. 3847/2021).

Viene richiamata la recente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 9839/2021), che ribadisce la possibilità di contestare una delibera solo se la domanda è proposta nei termini di legge. In difetto, la delibera è vincolante.

Commento critico e operativo

Rilevanza per la prassi forense

La sentenza conferma la forza vincolante della delibera assembleare non impugnata nei termini, rafforzando l’orientamento giurisprudenziale che attribuisce a tali delibere natura di titolo esecutivo in favore del condominio. Il credito derivante dal consuntivo approvato può essere azionato anche in mancanza dello stato di riparto.

L’opposizione a decreto ingiuntivo non può trasformarsi in una “scorciatoia” per contestare tardivamente la delibera. È dunque cruciale che i difensori verifichino tempestivamente i termini di decadenza previsti dall’art. 1137 c.c. e indirizzino correttamente la strategia processuale.

Implicazioni per amministratori e condomini

• L’amministratore può agire in via monitoria sulla base della sola approvazione del bilancio consuntivo, senza attendere il riparto.

• Il condomino moroso non può sottrarsi al pagamento eccependo presunti vizi di delibere che non ha impugnato nei termini.

• La sentenza rafforza la tutela del condominio-creditore e la certezza del diritto nelle dinamiche assembleari.

Conclusioni

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 9120/2024, ha fornito un’ulteriore conferma della responsabilità solidale dei condomini in ordine al pagamento delle spese comuni, in presenza di una delibera valida e non impugnata nei termini.

La decisione sottolinea l’importanza della tempestiva impugnazione delle delibere, pena la loro definitiva efficacia. Essa rappresenta un precedente operativo rilevante per tutti i professionisti coinvolti nella gestione e nel contenzioso condominiale, rafforzando l’affidabilità delle delibere approvate e la legittimità del loro utilizzo come fondamento per azioni monitorie.

Associazione Nazionale Amministratori Immobili

Analisi della Sentenza Tribunale di Roma, Sez. V Civile, n. 12187/2024 – R.G. n. 71478/2022

🔍 Fattispecie in esame

Una condòmina proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo per spese condominiali, ottenuto dal Condominio sulla base di delibere assembleari riguardanti bilanci consuntivi e preventivi, spese legali e la costituzione di un fondo morosità.

L’opponente contestava l’esigibilità delle somme richieste, la validità delle delibere poste a fondamento del credito, e impugnava in via riconvenzionale una delibera ritenuta nulla in quanto deliberava un criterio di riparto delle spese (in parti uguali) in violazione dell’art. 1123 c.c.

⚖️ Argomentazioni delle parti

Difese della condòmina opponente

• Mancanza di delibera valida sul “risanamento debiti”

• Inesistenza del riparto approvato

• Spese non supportate da delibere (visure catastali, legali GP Consorzio Siel)

• Pagamenti già effettuati

• Impugnazione della delibera 30/06/2020 per nullità del criterio di riparto

Difese del Condominio

• Validità delle delibere assembleari

• Tardività dell’impugnazione (ex art. 1137 c.c.)

• Prova documentale a supporto del credito

• Riparto applicato su base millesimale ove non diversamente deliberato

⚖️ Principio giurisprudenziale affermato

Il Tribunale ha richiamato il principio delle Sezioni Unite (Cass. n. 9839/2021) in tema di nullità e annullabilità delle delibere condominiali:

“Sono nulle le delibere assembleari con cui, a maggioranza, vengano modificati i criteri di riparto delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione da valere per il futuro.
Sono invece annullabili quelle che applicano erroneamente tali criteri nella singola occasione.”

Nel caso in esame, la ripartizione in parti uguali del fondo morosità è stata ritenuta una mera applicazione errata, non una modifica stabile e generalizzata. Inoltre, la condòmina aveva votato a favore della delibera, decadendo dal diritto di impugnazione.

Il Tribunale ha altresì ribadito che la mancata approvazione del riparto delle spese non invalida il credito azionato con il decreto ingiuntivo, in quanto l’approvazione del preventivo da parte dell’assemblea costituisce titolo idoneo a fondare l’azione monitoria (Cass. 4672/2017).

🧠 Commento tecnico-giuridico

La sentenza analizzata offre importanti chiarimenti in materia di riparto spese condominiali e validità delle delibere, costituendo un riferimento utile per avvocati, amministratori di condominio e consulenti legali.

Punti salienti:

• La delibera che deroga episodicamente al criterio legale di riparto non è nulla, ma annullabile.

• L’opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali può essere accolta solo parzialmente se l’approvazione del preventivo è valida, anche in assenza del riparto.

• Le spese non deliberate o non documentate (es. visure catastali o spese legali prive di delibera) non possono essere poste a carico del singolo condomino.

• La partecipazione dell’amministratore al procedimento di mediazione obbligatoria è legittima anche in presenza di delibera autorizzativa generica, se conforme all’art. 71-quater disp. att. c.c.

⚖️ Esito della causa

• Opposizione accolta parzialmente

• Decreto ingiuntivo revocato per €9.050,03

• La condòmina è condannata al pagamento residuo di €4.491,58

• Spese di lite compensate per reciproca soccombenza

• Domanda riconvenzionale respinta per voto favorevole della condòmina alla delibera impugnata

📌 Conclusioni operative

Questa sentenza ribadisce che, in sede condominiale, l’adozione di criteri di riparto in deroga all’art. 1123 c.c. richiede unanimità, pena l’impugnabilità della delibera entro i termini. Tuttavia, l’errore isolato nella ripartizione non incide sulla validità della delibera, e il credito condominiale rimane esigibile se fondato su delibere regolarmente approvate.

Per i professionisti del settore è fondamentale:

• Verificare la legittimità del titolo posto a fondamento del decreto ingiuntivo

• Documentare con precisione delibere e riparti

• Conoscere i limiti all’impugnabilità delle delibere da parte dei condomini favorevoli

Tribunale di Ferrara, sentenza n. 444 del 7 maggio 2025 – Articolo aggiornato con analisi giurisprudenziale e indicazioni operative

In tema di morosità nei pagamenti condominiali, il Tribunale di Ferrara, con la recente sentenza n. 444 del 7 maggio 2025, ha riaffermato la legittimità della sospensione dei servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato nei confronti del condomino che non versa le quote da oltre sei mesi.

Questa decisione, in linea con l’art. 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile, rappresenta un importante riferimento giurisprudenziale per amministratori di condominio, avvocati e professionisti del settore immobiliare.

🔍 Contesto giuridico e oggetto della causa

Il Condominio “Corallo” ha convenuto in giudizio un proprio condomino per ottenere l’autorizzazione alla sospensione del servizio di teleriscaldamento geotermico, unico tra i servizi comuni suscettibili di godimento autonomo. Il debitore risultava in morosità da oltre un semestre, nonostante due decreti ingiuntivi esecutivi e tentativi infruttuosi di pignoramento.

La sospensione del servizio è stata deliberata dall’assemblea condominiale e notificata al condomino, il quale è rimasto contumace.

⚖️ Principio giurisprudenziale espresso dal Tribunale

Il Giudice ha accolto integralmente il ricorso, affermando che:

“In presenza di una morosità protratta per oltre sei mesi, l’amministratore è legittimato – ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. – a sospendere l’erogazione dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato, anche se essenziali, purché tale misura non comprometta definitivamente il diritto alla salute garantito dall’art. 32 Cost.”

Nel caso specifico, la sospensione del riscaldamento geotermico è stata ritenuta legittima in quanto:

• il condomino può ricorrere a sistemi alternativi di riscaldamento (es. stufe elettriche);

• la mora è documentalmente accertata e risulta superiore al semestre previsto dalla norma;

• l’assemblea ha validamente deliberato l’azione giudiziaria.

📌 Quando si può sospendere un servizio condominiale? Requisiti essenziali

Secondo l’interpretazione offerta dal Tribunale, affinché l’amministratore possa legittimamente procedere alla sospensione, devono sussistere tre condizioni:

1. Morosità prolungata superiore a sei mesi;

2. Servizio comune suscettibile di uso autonomo (es. riscaldamento, acqua calda, ascensore);

3. Assenza di lesione irreversibile di diritti fondamentali, come la salute.

Il giudice precisa che non è richiesto un provvedimento autorizzativo ex ante: l’amministratore può procedere in autotutela, ma è consigliabile agire per via giudiziale in caso di contestazioni o rischio di pregiudizio ai diritti costituzionali.

🧩 Rilevanza per amministratori condominiali e studi legali

Questa pronuncia conferma l’efficacia dell’art. 63 disp. att. c.c. come strumento di tutela del credito condominiale, evitando che la morosità di pochi ricada sull’intera collettività condominiale.

Per gli amministratori di condominio e i consulenti legali, si tratta di un precedente utile per:

• motivare decisioni assembleari;

• strutturare avvisi bonari e diffide;

• agire in giudizio con basi solide.

✅ Conclusioni e parole chiave SEO correlate

La sentenza n. 444/2025 del Tribunale di Ferrara si inserisce in una linea interpretativa consolidata che consente la sospensione dei servizi condominiali per i condomini morosi. L’applicazione dell’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. richiede tuttavia un’attenta valutazione della compatibilità con i diritti fondamentali, in particolare il diritto alla salute.

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