La gestione di un condominio si fonda su un principio semplice: chi contribuisce alle spese ha il diritto di capire come e perché quei soldi vengono spesi. Per questo l’ordinamento riconosce ai partecipanti un vero e proprio diritto di controllo sulla documentazione condominiale.
Questo diritto, però, non è “senza regole”: va esercitato correttamente e si coordina con la tutela dei dati personali (privacy).

Di seguito una guida chiara su: chi può chiedere la visione, quali documenti si possono consultare e copiare, quali cautele privacy vanno rispettate e se (e quando) si può chiedere l’estratto conto direttamente alla banca.

1) Chi può chiedere la visione dei documenti condominiali

1. Condòmini

Il diritto di accesso ai documenti spetta al condomino, cioè a chi è parte del condominio come proprietario di un’unità.

1. Titolari di diritti reali o di godimento

La legge riconosce espressamente la possibilità di visionare i documenti giustificativi di spesa anche ai titolari di diritti reali o di godimento (ad esempio usufruttuario). La norma di riferimento è l’art. 1130-bis c.c., che parla di visione “in ogni tempo” e di estrazione copia “a proprie spese”.

1. Inquilini/conduttori

L’inquilino, di regola, non è automaticamente legittimato come il condomino: l’accesso completo alla contabilità e ai giustificativi passa normalmente dal proprietario o da una sua delega, salvo casi specifici legati al rapporto locatizio.

2) Quali documenti si possono visionare (e ottenere in copia)

1. A) Documenti giustificativi di spesa: accesso “in ogni tempo”

Sono i documenti che dimostrano concretamente entrate e uscite: l’art. 1130-bis c.c. li rende visionabili in ogni tempo con possibilità di estrarre copia a spese del richiedente; inoltre prevede che le scritture e i documenti siano conservati per dieci anni.

Esempi (i più frequenti):

• fatture, ricevute, note di credito;
• contratti con fornitori e professionisti (manutentori, impresa, tecnico, legale);
• quietanze, F24, pagamenti e incassi;
• prospetti contabili e riparti collegati alle spese;
• documenti bancari del conto condominiale (estratti conto, contabili, ecc.).

1. B) Registri e atti di gestione

Rientrano nella normale area di controllo anche:

• verbali di assemblea e relativi allegati;
• documenti che compongono il rendiconto (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa);
• corrispondenza e pratiche tecniche/amministrative inerenti a lavori e servizi.

La Cassazione ha valorizzato la funzione di chiarezza del rendiconto “strutturato” previsto dall’art. 1130-bis (registro contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa), proprio per consentire un controllo effettivo.

3) Modalità: il diritto esiste, ma va esercitato correttamente

In concreto, la visione dei documenti non dovrebbe trasformarsi in un braccio di ferro. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il diritto di accesso va esercitato secondo correttezza: richieste ragionevoli, non emulative, compatibili con l’organizzazione dell’amministratore.

Buone prassi (che aiutano davvero):

• richiesta scritta (email/PEC/raccomandata), indicando periodo e categorie di documenti;
• disponibilità a fissare un appuntamento per la consultazione;
• richiesta copie (anche digitali), accettando i costi vivi di riproduzione.

4) Privacy: cosa cambia quando nei documenti ci sono dati personali

Nel condominio circolano dati personali (nomi, indirizzi, morosità, riferimenti bancari, talvolta dati più delicati). La privacy non cancella il diritto di controllo, ma impone limiti di necessità e di non diffusione.

Il Garante Privacy ha fornito indicazioni specifiche per l’ambito condominiale (vademecum e documento di indirizzo 2025), insistendo su minimizzazione, cautele organizzative e corretto bilanciamento tra trasparenza e tutela dei dati.

Regola pratica

• Si consente la visione di ciò che serve a verificare la gestione (importi, causali, riferimenti del fornitore, collegamento con delibere e lavori).
• Si può oscurare ciò che è eccedente (es. IBAN personali completi o contatti privati non necessari, dati particolari non pertinenti), senza rendere impossibile il controllo.

Attenzione: una cosa è “privacy”, un’altra è impedire l’accesso. Oscurare tutto o rendere incomprensibile il documento non è un uso corretto del principio di minimizzazione.

5) Estratto conto condominiale: posso chiederlo alla banca? La banca può rilasciarlo?

Qui serve distinguere tra:

• diritto del condomino verso il condominio/amministratore (Codice civile);
• diritti verso la banca (Testo Unico Bancario e orientamenti ABF).

5.1 Prima strada: richiesta all’amministratore

L’art. 1129 c.c. prevede che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica.
Quindi, la via ordinaria è chiedere all’amministratore anche gli estratti conto del conto intestato al condominio.

5.2 Se l’amministratore non consegna: richiesta diretta alla banca (orientamento ABF)

L’art. 119 TUB riconosce al cliente il diritto di ottenere copia della documentazione relativa alle operazioni (di regola fino a 10 anni), entro un termine comunque non superiore a 90 giorni, a spese del richiedente.

Sulla base di questo quadro, l’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) ha più volte riconosciuto che il singolo condomino può ottenere dalla banca la documentazione del conto condominiale soprattutto quando l’amministratore è inerte o rifiuta, a condizione di dimostrare la propria qualità e, in genere, di aver prima richiesto i documenti all’amministratore.

Risposta chiara

• Il condomino può chiedere l’estratto conto alla banca?
  Sì, secondo l’orientamento ABF, in particolare in caso di mancata collaborazione dell’amministratore dopo richiesta preventiva.
• La banca può rilasciarlo?
  Sì, nei limiti dell’art. 119 TUB (periodo, costi, tempistiche), verificando la legittimazione e la documentazione presentata.

6) Schema operativo

1. Scrivi all’amministratore: chiedi visione/copie, indica periodo e documenti (inclusi estratti conto).
2. Fissa un appuntamento o chiedi copie digitali con costi indicati.
3. Se non risponde o nega: rinnova la richiesta richiamando artt. 1129 e 1130-bis c.c.
4. Se serve, vai in banca: istanza ex art. 119 TUB + prova qualità di condomino + prova della richiesta all’amministratore rimasta senza esito (approccio ABF).

Modello breve di richiesta all’amministratore e in caso di rifiuto o inerzia: sollecito e richiesta all’istituto bancario

(fac simile)

1) Richiesta

Oggetto: Richiesta visione o estrazione copia documentazione condominiale – artt. 1129 e 1130-bis c.c.

Egregio/Spett.le Amministratore/Amministrazione del Condominio [NOME CONDOMINIO / INDIRIZZO],

il/la sottoscritto/a [NOME COGNOME], nato/a a [LUOGO] il [DATA], C.F. [CODICE FISCALE], in qualità di condomino dell’unità immobiliare [INTERNO / SCALA / PIANO],

CHIEDO

di poter prendere visione o di estrarre copia, a proprie spese, della documentazione relativa alla gestione condominiale [INDICARE LA GESTIONE] per il periodo [DAL … AL …], e precisamente:

1. Documenti giustificativi di spesa: fatture, ricevute, note di credito, quietanze, F24, contratti con fornitori/professionisti, documentazione di pagamenti e incassi;
2. Documentazione del rendiconto: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa, riparti e prospetti contabili collegati;
3. Documentazione bancaria del conto condominiale: estratti conto, contabili, disposizioni/bonifici e ogni documento utile a ricostruire i movimenti del conto nel periodo indicato.

A tal fine chiedo di concordare un appuntamento per la consultazione presso il Luogo di dove sono tenuti i documenti condominiali oppure l’invio di copie digitali (PDF) con indicazione preventiva dei costi vivi di riproduzione/estrazione.

Resto a disposizione per ogni necessità organizzativa e, nel rispetto della normativa privacy, si richiede che eventuali oscuramenti riguardino solo dati non necessari alla verifica della gestione, senza pregiudicare la comprensibilità dei documenti.

In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti.

[NOME COGNOME]
[TELEFONO] – [EMAIL/PEC]
Data: [DATA]
Firma (se PEC/PDF): [FIRMA]

************************

2) Sollecito se non risponde / rifiuta

Oggetto: Sollecito – richiesta inviata in data [INSERIRE LA DATA] per la visione o estrazione copia della documentazione condominiale artt. 1129 e 1130-bis c.c.

Egregio/Spett.le,

con riferimento alla mia richiesta del [DATA] (inviata via [EMAIL/PEC]), ad oggi [PRIVA DI RISCONTRO O RESPINTA], rinnovo la domanda di visione ed estrazione copia della documentazione contabile e giustificativa del Condominio relativa alla gestione condominiale [INDICARE LA GESTIONE] per il periodo [DAL… AL…], inclusi estratti conto e documentazione bancaria del conto condominiale.

Si chiede di comunicare entro [15] giorni una data per la consultazione oppure di trasmettere copie digitali con indicazione dei costi vivi.

Cordiali saluti

[NOME COGNOME]

********************

3) Richiesta alla banca (art. 119 TUB) se l’amministratore è inerte

Oggetto: Richiesta documentazione conto corrente condominiale ex art. 119 TUB

Spett.le [BANCA / FILIALE]

E per conoscenza Egregio/Spett.le Amministratore/Amministrazione del Condominio [NOME CONDOMINIO / INDIRIZZO],

il/la sottoscritto/a [NOME COGNOME], C.F. [CF], in qualità di condomino del Condominio [NOME/INDIRIZZO],

CHIEDO

ai sensi dell’art. 119 TUB copia degli estratti conti bancari del conto corrente intestato al Condominio [INSERIRE NOME CONDOMINIO] n. IBAN [INSERIRE NUMERO] per i periodi [DAL… AL…], in quanto l’amministratore del condominio che ci legge in copia non ha provveduto alla consegna chiesta [INSERISCI LE DATE DELLA RICHIESTA E DEL SOLLECITO].

La documentazione richiesta potrà essere inviata [INSERISCI INDIRIZZO E-MAIL O PEC] in formato elettronico .pdf nativo

Allego:

1. prova della qualità di condomino (atto/proprietà o visura o certificazione amministratore, se disponibile);
2. copia della richiesta inviata all’amministratore in data [DATA] e del sollecito [DATA] rimasti senza esito / con diniego;
3. documento di identità.

Resto disponibile per il pagamento dei costi di produzione copia previsti e chiedo di conoscere modalità del pagamento e il relativo importo.

Cordiali saluti

[NOME COGNOME]

[RECAPITI]

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La nomina o conferma dell’amministratore presuppone che il soggetto designato sia già in possesso dei requisiti richiesti dall’art. 71-bis disp. att. c.c., inclusi (per gli amministratori esterni ai condomini) formazione iniziale e aggiornamento periodico. Il punto pratico è decisivo: non basta la sola frequenza del corso, se alla data dell’assemblea non risulta conseguita l’attestazione finale.

Su questo impianto si innesta la sentenza Tribunale di Napoli n. 585 del 14 gennaio 2026, che affronta anche il tema dell’esonero per l’amministratore “interno” e, soprattutto, qualifica il vizio come annullabilità.

Il fatto e la vicenda processuale

La delibera impugnata

Un condomino impugna la delibera assembleare del 3 aprile 2024, limitatamente al punto relativo alla nomina/conferma dell’amministratore.

La sequenza temporale che decide la causa

Dalla ricostruzione (come riportata nella fonte) risulta che l’amministratore:

• aveva frequentato il corso iniziale tra 21 marzo 2024 e 9 aprile 2024;
• aveva ottenuto l’attestato solo il 21 maggio 2024, quindi dopo l’assemblea del 3 aprile 2024.

Le difese delle parti

La posizione del condomino

Il condomino deduce l’illegittimità della nomina/conferma perché l’amministratore (soggetto esterno):

1. non aveva completato la formazione richiesta alla data della delibera;
2. non poteva invocare l’esonero previsto quando l’amministratore è nominato tra i condomini.

La posizione del Condominio

Il Condominio chiede il rigetto dell’impugnazione, sostenendo (in sintesi) l’idoneità del soggetto nominato e valorizzando il conseguimento successivo dell’abilitazione, oltre a un collegamento “familiare” con una proprietà nello stabile.

La decisione: attestato richiesto già alla data dell’assemblea

Il Tribunale annulla la delibera solo nella parte relativa alla nomina/conferma dell’amministratore, ritenendo decisivi due passaggi:

Requisiti “a data certa” (formazione non sanabile ex post)

Al 3 aprile 2024 l’amministratore non aveva ancora conseguito l’attestato: la frequenza del corso non viene equiparata al conseguimento del requisito.

Esonero: non estendibile a chi non è condomino

Il Tribunale esclude l’esonero perché l’amministratore non era “condomino” in senso proprio (la proprietà era riferita al coniuge), e quindi non poteva beneficiare della disciplina prevista per l’amministratore nominato tra i partecipanti.

Nota sui magistrati: nelle fonti consultate sulla sentenza del Tribunale di Napoli non è indicato il nominativo del giudice estensore; per le sentenze di Cassazione, invece, i dati di collegio sono esplicitati (v. infra).

Principio di diritto ricavabile

Il principio operativo è chiaro: la delibera che nomina/conferma un amministratore esterno richiede che i requisiti ex art. 71-bis siano già maturati e documentabili alla data dell’assemblea; in mancanza, la delibera è invalida (con qualificazione del vizio oggetto di dibattito giurisprudenziale).

Box: cosa sono le “norme imperative” e perché contano nelle delibere condominiali

Norme imperative = regole inderogabili: non possono essere escluse o modificate dalla volontà dei privati (contratti, assemblee, regolamenti), perché tutelano interessi ritenuti superiori dall’ordinamento (ordine pubblico, correttezza del mercato, protezione di terzi o della collettività).

Quando un atto (anche una delibera) è in contrasto con una norma imperativa, può scattare la nullità “virtuale” ex art. 1418 c.c.. Proprio su questa base la Cassazione ha qualificato l’art. 71-bis come norma imperativa e ha ricondotto alla nullità la delibera di nomina dell’amministratore privo dei requisiti.

Nullità o annullabilità della delibera di nomina: il punto dopo Napoli 2026 e Cassazione 2024

Due linee interpretative conviventi

1. Merito (annullabilità): Trib. Napoli n. 585/2026 qualifica la delibera come annullabile quando l’incarico è conferito a soggetto privo dei requisiti (nel caso, per mancanza dell’attestato alla data della delibera).
2. Legittimità (nullità): Cassazione civile, Sez. II, 31 ottobre 2024, n. 28195 e n. 28196 afferma che la delibera è nulla per contrarietà a norma imperativa, in quanto i requisiti dell’art. 71-bis sono posti a tutela di interessi generali e incidono sulla capacità del contraente.
   • Cass. 28195/2024: Presidente Milena Falaschi, Relatore/Estensore Antonio Scarpa.
   • Cass. 28196/2024: testo in PDF con passaggi espliciti su norma imperativa e nullità.

Impatto pratico (strategia “prudente”)

• Se il vizio è annullabilità: vale in linea generale il perimetro dell’art. 1137 c.c. (termine breve e regole dell’impugnazione).
• Se il vizio è nullità: la tutela non è ancorata al termine di 30 giorni e l’invalidità può essere fatta valere con maggiore ampiezza (fermi interesse e regole processuali).

Best practice difensiva (quando si è nei tempi): impostare domanda principale di nullità (alla luce di Cass. 28195–28196/2024) e subordinata di annullamento ex art. 1137 c.c., per neutralizzare il rischio che il giudice di merito aderisca al filone dell’annullabilità.

Commento critico e operativo (ANAI)

1. Checklist documentale “prima” della nomina: il Condominio dovrebbe acquisire e conservare prima dell’assemblea copia di attestati e requisiti ex art. 71-bis (e verbalizzare gli estremi). Questo evita delibere “in anticipo” e contenzioso prevedibile.
2. Esonero solo se condomino: la sentenza ribadisce un criterio restrittivo; collegamenti familiari o intestazioni a terzi non “trasformano” l’amministratore esterno in amministratore interno.
3. Piano alternativo: revoca: anche quando la lite sull’invalidità è complessa (nullità vs annullabilità), la carenza dei requisiti può riflettersi sul distinto terreno della revoca dell’amministratore.

In conclusione, la vicenda conferma l’esigenza di coincidenza temporale tra nomina e possesso dei requisiti: l’attestazione deve essere già conseguita alla data della delibera e l’esonero non si estende oltre l’amministratore effettivamente “condomino”. Sul piano della sanzione civilistica, il quadro è oggi condizionato dall’intervento della Cassazione 2024 (Pres. Falaschi, Est. Scarpa), che propende per la nullità; tuttavia, alcune pronunce di merito (come Napoli 2026) continuano a parlare di annullabilità, imponendo una strategia processuale “a doppio binario”.

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Tribunale di Napoli (sentenza 19 settembre 2025, n. 8135)

Premessa: trasparenza sì, ma secondo regole

La visione dei documenti condominiali è uno snodo essenziale della gestione: chi contribuisce alle spese deve poter controllare “come” e “perché” vengono impiegate le risorse comuni. Tuttavia, trasparenza non significa “consegna illimitata” né imposizione di attività gravose all’amministratore. Proprio su questo equilibrio interviene il Tribunale di Napoli (sentenza 19 settembre 2025, n. 8135), richiamando un principio pratico: il diritto di controllo esiste, ma va esercitato nelle forme previste dalla legge e senza trasformarsi in un onere organizzativo improprio per la gestione.

Il fatto e la vicenda processuale

Un condomino (assistito dai difensori) agiva contro il Condominio (in persona dell’amministratore, assistito dai difensori) chiedendo la condanna alla comunicazione/consegna di una serie ampia di documenti: certificazioni impiantistiche (D.M. 37/2008), verifica messa a terra (D.P.R. 462/2001), DVR, DURC, contratto d’appalto, fino a documentazione bancaria/estratto conto. La richiesta era stata avanzata a mezzo PEC e strutturata come domanda di consegna più che come istanza di presa visione e successiva estrazione copie.

Il giudizio veniva definito con motivazione “concisa” (rito ex art. 281 sexies c.p.c.), e la domanda veniva rigettata per carenze legate soprattutto alle modalità con cui il diritto era stato esercitato.

Le difese delle parti (in sintesi)

Difesa del condomino

Il condomino sosteneva:

• l’esistenza di un diritto pieno di accesso alla documentazione condominiale;
• la necessità di ottenere copia dei documenti richiesti per verificare la regolarità della gestione e degli adempimenti (anche in materia di sicurezza e appalti).

Difesa del Condominio/amministratore

Il Condominio, per il tramite dell’amministratore (e dei difensori), faceva leva su:

• l’assenza, in capo all’amministratore, di un obbligo generalizzato di ricerca, copia e invio di documenti “a richiesta”;
• la necessità che il diritto venga esercitato come presa visione presso i luoghi di conservazione e nei tempi compatibili con l’organizzazione dell’ufficio, con copie a cura e spese del richiedente.

Il principio di diritto richiamato dal Giudice

Il Giudice del Tribunale di Napoli chiarisce che:

• i condomini hanno diritto di “prendere visione” e “estrarre copia” della documentazione, ma il diritto va esercitato presso i locali ove i documenti si trovano e nei giorni/orari stabiliti (richiamo agli artt. 1129 e 1130-bis c.c.);
• non esiste un diritto “tout court” di pretendere che l’amministratore cerchi, fotocopi e invii una mole indeterminata di atti, perché ciò non trova fondamento normativo e confligge con i limiti organizzativi della funzione;
• l’obbligo dell’amministratore è rendere la documentazione “disponibile”, informando il condomino di luogo e tempo per l’accesso, lasciando al richiedente l’estrazione copie a propria cura e spese.

In altre parole: la visione dei documenti condominiali è un diritto reale, ma la sua tutela passa da richieste correttamente impostate (accesso/visione + copie a spese), non da pretese di “consegna chiavi in mano”.

Commento critico e operativo per avvocati e giuristi

1) La “forma” della richiesta diventa sostanza

La sentenza è un promemoria processuale: molte controversie nascono perché si confonde diritto di visione con obbligo di trasmissione. Se la domanda giudiziale è costruita come pretesa di consegna indiscriminata, il rischio di rigetto aumenta, specie quando:

• la richiesta è onnicomprensiva (certificazioni, DVR, DURC, appalti, banca);
• non si prova di aver chiesto (prima) un appuntamento per la consultazione o un accesso ragionevole.

Consiglio pratico: nelle diffide e negli atti introduttivi, qualificare sempre la pretesa come istanza di accesso/visione ex artt. 1129 e 1130-bis c.c., indicando: periodo, categorie di documenti e disponibilità a concordare modalità. Solo in caso di inerzia/diniego documentato, valutare l’azione.

2) L’amministratore deve “rendere disponibile”, non “lavorare al posto del condomino”

Il passaggio centrale del Giudice (“nessun obbligo di fornire copia a richiesta”) va letto insieme al dovere di conservazione e tenuta dei registri (art. 1130 c.c.). Il punto non è negare l’accesso, ma evitare che l’accesso si trasformi in un’attività extra-gestione.

Buona prassi difensiva: in caso di contestazione, l’amministratore dovrebbe provare di aver offerto slot di consultazione e indicato costi vivi di riproduzione, così da escludere l’inerzia.

Privacy e documenti condominiali: bilanciamento, non pretesto

La privacy non annulla la trasparenza: impone minimizzazione e cautele (oscuramenti selettivi di dati eccedenti), senza rendere il documento incomprensibile. Sul punto, il Garante ha richiamato l’esigenza di un quadro unitario per il trattamento dati in ambito condominiale e il bilanciamento tra diritti dei condomini e protezione dei dati personali.

Operativamente: ammessi oscuramenti mirati (es. dati non pertinenti), ma non “oscuramento totale” che impedisca la verifica contabile.

Focus estratto conto: quando entra in gioco la banca (art. 119 TUB)

La sentenza napoletana riguarda soprattutto modalità di accesso verso l’amministratore. Diverso è il tema dell’estratto conto richiesto alla banca.

L’ABF ha riconosciuto la legittimazione del singolo condomino a ottenere documentazione bancaria del conto condominiale anche direttamente dall’intermediario, ma solo dopo una preventiva richiesta all’amministratore rimasta senza esito (diniego/inerzia provati).

Schema operativo consigliato (in chiave contenziosa):

1. Istanza all’amministratore per visione/estrazione copia (artt. 1129 e 1130-bis c.c.).
2. Prova dell’eventuale diniego/inerzia.
3. Istanza ex art. 119 TUB alla banca, allegando prova della qualità di condomino e della richiesta precedente.

In conclusione, la sentenza del Trib. Napoli 19 settembre 2025, n. 8135 ribadisce un principio “di gestione” prima ancora che di diritto: la visione dei documenti condominiali è garantita, ma deve essere esercitata come accesso/consultazione (e copia a spese del richiedente), non come pretesa di consegna massiva e organizzativamente onerosa.

Consigli ANAI: impostare correttamente la richiesta per evitare il rigetto per difetto di modalità.

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Le ordinanze della Cassazione civile, Sez. II, n. 16893/2025 e n. 5528/2025 ribadiscono un punto fermo: l’assemblea può deliberare con il metodo maggioritario solo su beni e servizi comuni; quando la deliberazione “invade” la proprietà esclusiva, l’oggetto diventa giuridicamente impossibile rispetto alle attribuzioni assembleari e la delibera è nulla.

Premessa: competenze assembleari e “impossibilità giuridica dell’oggetto”

Il Giudice di legittimità richiama il criterio delle attribuzioni ex art. 1135 c.c.: l’assemblea, quale organo della collettività condominiale, “può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni”; perciò non può “occuparsi” di beni in proprietà esclusiva, perché ciò richiede il metodo contrattuale (consenso dei titolari).

il fatto e la vicenda processuale

Ordinanza 5528/2025: incarichi e appalto su balconi privati

Il Condominio approva (i) una delibera che incarica un tecnico di redigere computo metrico di lavori straordinari includendo anche interventi su balconi (beni esclusivi) e (ii) una delibera successiva di scelta dell’impresa per opere “condominiali e private”. I condomini dissenzienti impugnano oltre 30 giorni. Tribunale e Corte d’appello dichiarano inammissibile: delibere ritenute annullabili e non nulle, anche perché prevista “doppia contabilità” (opere comuni / private) e perché – secondo i giudici di merito – mancava un pregiudizio concreto e quindi l’interesse ad agire.

Ordinanza 16893/2025: accesso al tetto passando da unità esclusiva

Nel secondo caso, una delibera prevede che l’accesso alla copertura/tetto (parte comune ex art. 1117 c.c.) avvenga passando dalla proprietà esclusiva di un condomino (unità all’ultimo piano), senza consenso unanime. La decisione di merito qualifica illegittima la previsione: l’assemblea non può imporre interventi/assetti su porzioni individuali senza consenso espresso dei titolari.

Le difese delle parti

Le difese del Condominio

Nel caso dei balconi, il Condominio (e i difensori) sostiene, in sintesi:

• la natura “organizzativa” delle delibere (incarico tecnico e scelta impresa), senza imposizione coattiva di lavori privati;

• l’assenza di lesione dei diritti individuali per via della separazione contabile e della distinzione delle obbligazioni;

• la conseguente applicazione del termine di decadenza di 30 giorni ex art. 1137 c.c.

Le difese dei condomini

I condomini (e i difensori) replicano:

• le delibere hanno oggetto estraneo alla competenza assembleare (beni esclusivi), dunque nullità ex artt. 1418, 1135 e 1137 c.c.;

• la nullità prescinde dall’“incidenza” concreta sui diritti: conta il decisum e la sua compatibilità con le attribuzioni dell’assemblea;

• sussiste interesse ad agire perché da incarichi e appalti deliberati derivano responsabilità contrattuali ed extracontrattuali potenzialmente gravanti anche sui singoli partecipanti.

Il principio di diritto (richiamato dal Giudice)

Nullità per incompetenza assoluta e oggetto giuridicamente impossibile

La Cassazione afferma che la delibera che riguarda beni di proprietà esclusiva (come i balconi) e non incide sulla gestione o conservazione delle parti comuni è nulla per incompetenza assoluta; il vizio “deriva da una impossibilità giuridica dell’oggetto” e comporta nullità insanabile, non soggetta al termine dell’art. 1137, co. 2, c.c.

Tetto comune e passaggio su proprietà esclusiva: serve l’unanimità (o un accordo)

In modo coerente, la Cassazione enuncia che l’assemblea non può disporre che l’accesso al tetto avvenga passando su proprietà esclusiva “in assenza del consenso unanime”: la deliberazione è nulla perché fuori dalle attribuzioni assembleari.

Commento critico e operativo (per avvocati e giuristi)

1) Il “falso conforto” della doppia contabilità

L’ordinanza 5528/2025 è particolarmente utile in chiave pratica: la distinzione contabile tra lavori comuni e privati non cura il vizio genetico. Se l’assemblea delibera incarico e scelta dell’appaltatore includendo beni esclusivi senza adesione individuale, sta comunque esercitando un potere che non ha.

2) Strategia processuale: qualificazione del vizio e “finestra temporale”

Per il difensore, la prima mossa è la qualificazione: se si tratta di nullità (incompetenza/oggetto impossibile), non opera la decadenza breve e l’azione resta esperibile anche oltre i 30 giorni. La Cassazione rimarca che l’impossibilità giuridica va letta in rapporto alle attribuzioni assembleari e al contenuto decisorio.

3) Accesso necessario e art. 843 c.c.: il punto che resta “fuori” dall’assemblea

Nel caso dell’accesso al tetto, è frequente invocare l’art. 843 c.c. (accesso e passaggio per riparazioni). La Cassazione, però, separa i piani: anche se l’accesso fosse dovuto in concreto, non è l’assemblea a poterlo imporre a maggioranza su un bene esclusivo; occorre un accordo oppure, se del caso, una tutela giudiziale.

in conclusione, le ordinanze 16893/2025 e 5528/2025 rafforzano la linea: assemblea condominiale parti private è binomio possibile solo con consenso dei proprietari interessati. In difetto, la delibera è nulla (oggetto giuridicamente impossibile/incompetenza assoluta), con conseguente impugnabilità senza il vincolo del termine ex art. 1137 c.c.

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La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio non è una semplice “fine mandato”: è una cesura netta che incide su rappresentanza, gestione e validità delle decisioni assembleari. La regola che emerge con chiarezza è severa: l’amministratore revocato dal giudice perde immediatamente ogni potere, e l’assemblea da lui convocata produce deliberazioni annullabili o nulle, con una sola eccezione operativa: la delibera diretta alla nomina del nuovo amministratore, purché essa stessa rispetti i requisiti di legge.

Di seguito una lettura in chiave pratica, utile per Condominio, condomini e difensori, con sintesi della vicenda, difese, principio di diritto e ricadute operative.

Sintesi dei fatti e della vicenda processuale

Un Condominio si trova a gestire la fase successiva alla revoca giudiziale dell’amministratore disposta per gravi irregolarità. Nonostante la revoca, l’amministratore revocato procede a convocare un’assemblea e, in quella sede, vengono approvate più deliberazioni (tra cui, in particolare, la nomina del nuovo amministratore e ulteriori decisioni gestorie).

Alcuni condomini impugnano le deliberazioni sostenendo che la convocazione sia viziata alla radice: al momento dell’invio dell’avviso, il convocante era già privo di legittimazione, perché la revoca giudiziale aveva fatto venir meno ogni potere di rappresentanza.

Il giudice accoglie l’impostazione: annulla le delibere impugnate ad eccezione della decisione funzionale alla nomina del sostituto. Tuttavia, anche la nomina del nuovo amministratore viene poi travolta, perché il soggetto individuato non risulta in possesso dei requisiti legali richiesti.

Le difese delle parti

Le ragioni dei condomini impugnanti

I condomini contestano che l’amministratore revocato potesse ancora:

• convocare validamente l’assemblea;

• porre all’ordine del giorno e far deliberare su temi gestori;

• spendere il nome del Condominio (anche solo in via ordinaria) dopo la revoca.

La tesi centrale è che la revoca giudiziale esclude qualsiasi forma di prorogatio: non esiste un “periodo ponte” di ordinaria amministrazione, perché la revoca nasce dalla perdita del rapporto fiduciario.

La posizione del Condominio e dei difensori della gestione

Dall’altra parte, si sostiene (in varie declinazioni) che:

• la continuità gestionale imporrebbe almeno poteri minimi fino alla nomina del sostituto;

• la convocazione dell’assemblea sarebbe comunque strumentale a evitare paralisi;

• eventuali vizi sarebbero sanabili o non idonei a travolgere tutte le delibere.

In sostanza, si tenta di ricondurre la fase post-revoca a uno schema simile alla scadenza naturale del mandato.

Il principio di diritto richiamato dal giudice

Revoca giudiziale e inapplicabilità della prorogatio

Il giudice ribadisce un principio ormai consolidato: in caso di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, i poteri cessano immediatamente. La prorogatio (intesa come permanenza in carica per l’ordinaria amministrazione dopo la scadenza naturale) non può essere invocata quando la cessazione deriva da un provvedimento giudiziale per gravi irregolarità.

Effetti sulla convocazione e sulle deliberazioni

Se l’assemblea è convocata dall’amministratore revocato:

• la convocazione è effettuata da un soggetto privo di legittimazione;

• le deliberazioni adottate sono esposte ad annullamento (e, nei casi più gravi, a nullità), perché il procedimento decisionale è viziato in radice.

L’unico spazio residuo: favorire la nomina del sostituto

L’unica attività tollerata è quella strettamente finalizzata alla nomina del nuovo amministratore, intesa più come obbligo funzionale a ripristinare la corretta governance che come potere gestorio.

Commento critico e operativo per avvocati e giuristi

1) Strategia di impugnazione: focus su legittimazione e tempi

Per i difensori dei condomini, l’argomento più solido è cronologico: verificare data di esecutività/notifica della revoca e data di invio della convocazione. Se l’avviso parte dopo la revoca, la legittimazione è compromessa e l’impugnazione guadagna immediatezza.

Check-list pratica:

• provvedimento di revoca (data, efficacia, comunicazioni);

• prova dell’invio convocazione (PEC, raccomandata, consegna);

• verbale assembleare e ordine del giorno;

• eventuali atti verso terzi compiuti dopo la revoca.

2) Delibera “salvabile” sulla nomina: ma attenzione ai requisiti

Anche quando si riconosce che l’assemblea possa deliberare sulla nomina del sostituto, la decisione non è “automatica”: il candidato deve possedere requisiti di legge (onorabilità, formazione/aggiornamento, assenza di cause ostative). In mancanza, la nomina è vulnerabile e il Condominio rischia di rientrare in una spirale di invalidità e contenzioso.

Suggerimento operativo: prima del voto, acquisire e verbalizzare dichiarazioni e documenti sui requisiti; per società, verificare la posizione del soggetto che concretamente svolge l’incarico.

3) Rischio “nullità a cascata” e tutela della gestione ordinata

La pronuncia ha un messaggio sistemico: la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio tutela i condomini dal protrarsi di una gestione ritenuta non affidabile. Consentire atti “minimi” dopo la revoca esporrebbe il Condominio a:

• contenziosi seriali;

• incertezza verso fornitori e terzi;

• paralisi decisionale e spese inutili.

Per i difensori del Condominio, l’approccio più prudente è accelerare la sostituzione: assemblea rapidamente convocata in modo legittimo (o, se necessario, ricorrendo agli strumenti previsti dall’ordinamento) e riduzione al minimo degli atti intermedi.

Conclusioni: cosa cambia davvero dopo la revoca giudiziale

• Cessazione immediata dei poteri dell’amministratore revocato.

• Nessuna prorogatio: non può invocarsi la gestione ordinaria “di continuità”.

• Delibere a rischio se l’assemblea è convocata dal revocato, salvo la sola finalità di nominare il sostituto.

• Nomina del nuovo amministratore valida solo se rispettati i requisiti di legge.

• Per il Condominio, la parola d’ordine è ripartenza rapida e formalmente corretta: ogni scorciatoia può costare un nuovo giudizio.

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La corretta redazione del verbale condominiale non è un formalismo “da segreteria”: è la condizione che rende verificabile (e quindi difendibile) la validità delle decisioni assembleari. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 558 del 12 gennaio 2026, ribadisce un principio ormai consolidato: se il verbale non consente di identificare i partecipanti e le rispettive quote millesimali, la delibera è viziata e può essere annullata. In altre parole, una delibera senza nomi e quote espone il Condominio a contenzioso, costi e, nei casi più netti, anche a conseguenze economiche aggiuntive.

Sintesi dei fatti e della vicenda processuale

Il fatto

In un’assemblea condominiale veniva approvata una delibera (il contenuto decisionale è secondario rispetto al vizio formale) e successivamente alcuni condomini la impugnavano, contestando la mancanza nel verbale dei dati necessari per verificare la regolare costituzione dell’assemblea e il raggiungimento dei quorum: nominativi dei presenti (anche per delega) e millesimi.

Il processo

Nel giudizio, il tentava di “integrare” il verbale producendo un foglio presenze separato, redatto su documento distinto e privo di una chiara incorporazione nel verbale (e, soprattutto, non dimostrato come allegato/inviato ai condomini insieme al verbale). La Cassazione conferma l’impostazione rigorosa: quando il verbale non permette il controllo dei quorum, il vizio non è sanabile ex post con documenti atipici o tardivi.

Le difese delle parti

Le difese dei condomini

I condomini (assistiti dai rispettivi difensori) sostenevano che:

• il verbale non riportava l’elenco nominativo dei partecipanti;

• non risultavano le quote millesimali attribuibili a ciascun presente;

• mancavano indicazioni idonee a ricostruire favorevoli, contrari e astenuti;

• di conseguenza, era impossibile verificare quorum costitutivi e deliberativi, con pregiudizio soprattutto per assenti e dissenzienti.

Le difese del Condominio

Il Condominio (con i propri difensori) replicava in sintesi che:

• un foglio presenze separato avrebbe colmato le lacune del verbale;

• l’eventuale consenso unanime dei presenti avrebbe comunque “garantito” il raggiungimento dei quorum;

• il vizio sarebbe meramente formale e non dovrebbe travolgere la delibera.

Il principio di diritto richiamato dal giudice

Verifica dei quorum: il verbale deve bastare da solo

La Cassazione richiama la funzione probatoria del verbale: esso è lo strumento che consente, immediatamente e con certezza, di controllare:

• chi ha partecipato (personalmente o per delega);

• quale peso millesimale rappresentavano i partecipanti;

• come si è formato l’esito della votazione (contrari/astenuti, e quindi, per differenza, i favorevoli).

Il punto centrale è operativo: non basta che l’assemblea “sia andata”; occorre che il verbale lo dimostri. Senza nomi e millesimi, la delibera non è trasparente e diventa vulnerabile all’impugnazione.

Foglio presenze separato: quando è inutile

Un elenco presenze su foglio distinto non salva la delibera se:

• non è richiamato espressamente nel verbale come allegato;

• non è sottoscritto in modo coerente con la chiusura dell’assemblea;

• non vi è prova che sia stato allegato/inviato ai condomini insieme al verbale comunicato.

La produzione “tardiva” in giudizio di un documento non integrato alla documentazione assembleare non sostituisce il requisito: la verifica deve essere possibile sulla base della documentazione ufficiale dell’assemblea.

Unanimità dei presenti: perché non basta

Anche l’eventuale unanimità non è decisiva se manca l’identificabilità dei votanti e del loro peso millesimale. L’unanimità, infatti, ha senso solo se è certo chi abbia votato e con quale valore: altrimenti resta indimostrata la regolare costituzione dell’organo collegiale. Il difetto è “a monte”.

Commento critico e operativo per avvocati e giuristi

Impugnazione: dove si gioca la partita

Per chi assiste i condomini, la sentenza è una guida pratica: nei vizi di verbalizzazione la strategia non è (solo) attaccare il merito, ma verificare se il verbale consenta il controllo dei quorum. Se non lo consente, l’impugnazione ha un terreno solido perché tocca diritti di informazione e controllo dei partecipanti, soprattutto di assenti e dissenzienti.

Per chi assiste il Condominio, la lezione è altrettanto netta: difese basate su documenti “aggiunti” dopo, o su argomenti del tipo “tanto eravamo tutti d’accordo”, espongono al rischio di soccombenza e, nei casi più evidenti, anche a profili di responsabilità aggravata e spese maggiorate.

Check-list: come redigere un verbale “a prova di causa”

Per evitare l’“effetto domino” (annullamento della delibera, nuova assemblea, contenzioso e costi), il verbale deve contenere o incorporare chiaramente:

• Elenco nominativo dei presenti e dei rappresentati per delega (con indicazione del delegato);

• Millesimi attribuiti a ciascun partecipante;

• Indicazione nominativa di contrari e astenuti (per ricostruire i favorevoli);

• Richiamo espresso di eventuali allegati (es. “Allegato A – foglio presenze”), con sottoscrizioni coerenti e invio integrale ai condomini.

Se si usa un foglio presenze separato, la regola pratica è semplice: deve essere parte integrante del verbale, non un documento “a latere”.

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